土地活用における金融機関の融資は「不動産投資ローン」か「事業ローン」なのかで審査基準が異なります。これらのうち、実物不動産を担保設定できるため、不動産投資ローンの方が審査基準は低い傾向があります。

土地活用では、土地の上に、収益を生み出せる建物や装置などを建築・設置し、事業をおこなって収益を得ます。事業ローンであれば、その事業自体の収益性を審査し、月々の返済原資をその事業収益から充当できるかどうか、を重視して融資審査をおこないます。

これに対して、不動産投資ローンでは不動産賃貸業としての収益性だけでなく、不動産の担保性、個人の属性などを総合考慮して融資がおこなわれます。事業としての収益性も評価対象となりますが、他の評価が良ければ審査に通る可能性を高めることが可能です。

対象不動産の収益性と担保性については、収益還元法と積算法と言われる評価方法が用いられますが、特に積算法の評価を重視する金融機関が多い傾向があります。

積算法は、不動産を土地と建物に分け、それぞれの現在価格を合計して評価する方法です。土地については路線価、建物については再調達価格を用いて算定します。

収益還元法は、その不動産から生じる家賃や地代などの純収益を将来にわたって予測し、その総和を推計して評価します。

このほか、家賃収入からローン返済できない場合の返済原資として、融資希望者の給与収入や年齢、勤続年数、勤め先企業の業績等の属性が考慮されます。

事業ローンは、事業の「安全性」、「収益性」、「成長性」などを財務諸表や事業計画書などから測定して審査をおこないます。特に、入口審査としての「安全性」は厳しく審査され、財務諸表を下に返済能力・返済財源、担保力、信用力などを判断します。

「安全性」の審査をクリアすると、事業計画を下に将来の事業の「収益性」や「成長性」を審査し、具体的な融資金額や利息などの融資条件を決めていくという流れになります。

創業融資などの公的支援に沿った融資を除けば、事業ローンは、「安全性」を証明できる実績を上げて、かつ、将来の「収益性」や「成長性」についても合理的な根拠があるようでなければ、審査を通過することは難しい、といえるでしょう。

なお、民泊やコインパーキング、コインランドリー、店舗経営などの土地活用は、不動産投資ローンの枠ではなく、事業ローンの枠での審査となるケースが多く、融資を利用する難易度は上がるといえます。

賃貸需要が見込めるエリアである必要がありますが、アパート経営であれば、不動産投資ローンを利用して始めることができます。マンション経営の場合、広めの土地であることも条件になります。

路線価が安く担保評価が低い土地であっても、土地活用として賃貸アパート・マンション経営をするのであれば、主な初期投資は建物の建築費用となり、投資コストに対する収益性は高くなる傾向があります。

土地と建物両方を対象として不動産投資ローンを組むことと比較して、不動産投資ローンを組みやすいといえます。

ただし、大規模な賃貸アパートを建築する場合、融資額では足りずに多額の自己資金が必要となるケースもあります。また、融資が下りたとしても、想定した入居率が保てないまま事業自体が失敗してしまうリスクについても慎重に検証することが大切です。実際に賃貸アパートを建築する前に、該当エリアで賃貸需要が見込めるかどうか調査をすることから始めてみましょう。

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
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■設　計　　　株式会社和田組一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社和田組
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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□1K～2LDK（25.05㎡～57.14㎡）

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住　所　東京都台東区竜泉1-2-2
概　要　地上11階 RC造
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■物件名フリガナ
リテラスウエノイリヤ

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