アパートに入居者が入居したままではなく、退去してから売却する場合、入居者に立ち退きの交渉を行わなくてはならないため、スムーズに売却まで進まない可能性があります。
スムーズに売却まで進めるには、立ち退きが必要なアパートを売却する手順をあらかじめ把握しておくことが重要です。売却手順は以下の通りです。
まず、入居者に立ち退き理由を説明します。「築年数経過に伴う経年劣化を理由に〇月〇日に建物を解体する」と、入居者に退去が求められている状況を書面で伝えます。
ただし、後のトラブルに発展してしまう可能性を下げるためにも、書面を送付するだけでなく、書面を送付した後は、入居者一人一人へ説明して理解を得るようにしましょう。
入居者は立ち退きに必ず応じなければならないというわけではないため、入居者の理解が得られなければ売却をスムーズに進められません。少しでも理解を得やすくするためにも、丁寧な対応と説明を心がけましょう。
立ち退く入居者は、引っ越し先の初期費用の支払い、引っ越し業者の手配など、費用負担が発生します。そのため、立ち退きに速やかに応じてもらうために、貸主は入居者に立ち退き料を支払い、入居者へ極力負担がかからないように配慮しましょう。
立ち退き料には、引っ越し先の敷金や礼金、前払い家賃、引っ越し費用などが含まれます。規模の大きなアパートの場合、立ち退き料の負担が大きくなるため、どの程度の資金が必要になるか、おおよその資金計画を立てておきましょう。
立ち退き料の交渉もまとまり、立ち退きに応じてもらえることになった後は、退去に向けた手続きに移ります。
契約解除の手続きを行いますが、入居者が気持ち良く退去できるように、最後の1ヶ月の家賃を半額または免除する、原状回復費用を免除して敷金を返還するといった工夫も検討してみましょう。
交渉が難航して退去に向けた手続きに移ることができなければ売却が先送りになるため、交渉が不安な人は管理会社や仲介不動産会社へ相談し、専門家のサポートを受けながら交渉を進めましょう。
入居者の退去が完了した後は、いよいよアパートの売却に移ります。アパートの売却では、アパートを解体して更地として売却するか、残したまま売却するか決める必要があります。
解体して更地として売却すると解体費用がかかる一方、買主の解体費用や手間の負担が減るため、高く売却できる可能性が高まります。
ただし、解体費用以上の金額が価格に上乗せできるかどうかは保証されていません。仲介を依頼する不動産への相談や、買主と交渉を経て、慎重に検討するようにしましょう。
立ち退きが必要なアパートの売却方法として、以下の3つが挙げられます。それぞれのメリットとデメリットをよく理解してから売却に臨むことが重要です。
立ち退き交渉がうまくいかなかった場合は、売却が長期化してしまうことになります。立ち退き交渉に自信がない場合は、交渉を売却後の買主に任せるという方法が検討できます。
これにより、売主は立ち退き交渉にかかる負担または立ち退き料の負担を軽減できます。しかし、立ち退き交渉の手間や費用負担を買主が背負うことになるため、売却価格の減額交渉を受けるなど、その他の面で買主へのメリットとなるように条件設定を行う必要があります。
立ち退き交渉後に売却するという方法であれば、買主への負担はなく、スムーズに売却が進みやすいと言えます。
ただし、6ヶ月～1年程度をかけて立ち退き交渉を行い、そこから売却に取りかかることになるので売却完了までの時間が長くなる傾向があります。
交渉がうまくいかず、訴訟で建物の明け渡しを求めることになると、さらに売却完了までの時間がかかる点に注意しておきましょう。
不動産会社が自ら買主となる買取では、不動産会社が新たな買主を募集しないため売却が速やかに進みます。また、不動産会社に仲介を依頼した場合、売買契約が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払わなくてはなりませんが、買取の場合は支払う必要がない点もメリットと言えるでしょう。
しかし、不動産会社に買取を依頼する際は、市場価格より2～3割程度安くなります。そのため、価格よりも売却スピードを優先したい場合に検討しやすい手段となります。
不動産会社によって買取価格は異なります。買取を検討するのであれば、複数の不動産会社に相談して買取価格が高いところを選びましょう。
不動産一括査定サイトとは、複数社の不動産会社から同時に不動産査定を受けられるサービスのことで、効率的に複数社の査定価格を比較することが可能です。不動産一括査定サイトへ物件情報を登録すると、選択した不動産会社から簡易査定が送られきます。
メールや電話を介して数日のうちに複数社の査定結果を受け取れるので、1社ずつ問い合わせる手間を省き、それぞれの査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を見比べることができます。なお、希望すれば訪問査定で直接物件調査をしてくれる不動産会社も少なくありません。
通常は仲介依頼時の査定価格となりますが、査定の備考欄に「買取も検討しているので、買取額も査定してほしい」などのように記載しておくことで、買取時の価格を知る際にも利用可能です。アパート売却のパートナーとなる不動産会社を探している場合は、利用を検討してみましょう。
■駐車場 ―
■バイク置場 有
■駐輪場 有/無料
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■設 計 株式会社三木組一級建築士事務所
■施 工 株式会社三木組
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1DK（25.10㎡～29.26㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。