競売とは、不動産ローンを滞納した場合、金融機関や保証会社が、担保の目的としている不動産を強制的に売却して、債権の回収をはかる手続きです。

金融機関や保証会社が、裁判所に申立てることによって競売手続きが開始され、その後は、裁判所が民事執行法に基づいて、調査、入札などをおこないます。

落札者が決まると、裁判所が売却許可決定をおこない、強制的に落札した買受者に引き渡されることになります。

他方、任意売却とは、不動産ローンの返済ができなくなり、売却してもローンの全額を返済できない場合、債権者の合意を得て一般市場で売却する手続きです。

任意売却は競売を回避するための手段として利用され、債権者の合意を得るほかは通常の不動産の売却手続きと大きく変わりはありません。

以下、競売手続きの流れについて詳しく説明していきます。民事執行法に則った裁判手続きの一形態であり、入札者を募るために不動産の情報が公開され、落札者に強制的に売却、引き渡すことになります。

金融機関や保証会社などの債権者が裁判所に対して債権の担保となっている不動産を強制的に売却する法的手続きの申立てをおこないます。通常、不動産ローンを3～6カ月程度滞納すると、競売手続きに移行します。

裁判所から、債務者に「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。この時点で、所有不動産が競売にかけられたことが分かります。通知が届いてからおよそ6カ月程度で不動産は競売により売却され、明け渡さなければならなくなります。

裁判所の執行官が、競売にかけられた不動産の現況を調査します。室内の写真撮影などもおこなわれます。この調査を下に、価格査定がおこなわれて競売の入札時の基準価格が決定されます。

入札期日になると、不動産の落札（購入）を希望する人が入札をおこないます。入札期間は1週間程度になります。開札日に、入札額のうち最も高い金額で入札のあった人が落札者、すなわち買受者となります。

落札者に売却許可決定がなされ、不動産が引き渡されます。元の所有者が引渡しに応じない場合、新しい所有者は、引渡し命令の申立てや強制執行の申立てにより、元の所有者は強制的に立ち退かなければならなくなります。

以下、任意売却手続きの流れを詳しく説明していきます。基本的には、債権者と交渉する以外は、通常の不動産売却の流れと同様です。

任意売却を専門としている不動産業者などに、任意売却の相談をおこないます。任意売却を検討している不動産の査定も依頼します。不動産業者は、債務者の現状や不動産の査定価格を総合考慮して、任意売却の計画を立てます。

任意売却の実績がある不動産会社を探すには、不動産一括査定サービスの利用を検討してみましょう。不動産一括査定サービスは複数の不動産会社から無料で物件査定を受けられるサービスですが、任意売却のような特殊な条件を伴う場合にも有効利用することが出来ます。

不動産一括査定サービスに物件を登録する際、備考欄や売主の希望欄に「任意売却を検討しているため、対応実績のある不動産会社へ依頼したい」旨を記載することで、1社ずつ問い合わせるよりも効率的に実績のある不動産会社にアプローチすることが出来ます。

売却価格の調整、競売の取り下げ、残債の返済方法など任意売却の詳細について、すべての債権者と交渉して同意を得ます。場合によっては、弁護士などの専門家が交渉にあたることもあります。

債権者の合意が得られたら、販売活動となります。通常の不動産売買と同様、不動産業者と媒介契約を締結し、販売活動をおこなってもらいます。

購入希望者が見付かったら、条件をすり合わせ、売買契約を締結します。契約に基づいて決済、引渡しをおこない、買主から支払われた代金によって、残債を返済します。抵当権抹消、所有権移転の登記がおこなわれ、任意売却は終了します。

前述したように、競売と任意売却ではそれぞれの手続きの流れ、性質が大きく異なることが分かります。これらを踏まえて、競売のメリット・デメリットについて解説します。

強制的に執行されてしまう競売は任意売却と比較して金銭的なメリットは少なくなりますが、次のようなメリットがあります。

競売の最大のメリットは、債務者の手間がかからないということです。裁判所と債権者が進める手続きであり、債務者は立ち退くまでは物件の売買に関して何もする必要がありません。

競売手続きには、6カ月から1年程度の時間がかかります。落札者が集まらない場合は、さらに長期化する可能性もあり、比較的長期間不動産を持ち続けることができるといえます。

競売の場合、売却基準価額が市場価格の50％程度といわれ、入札可能な価格は、これの80％からスタートするため、落札価格は相場よりも安くなる傾向があります。すると、不動産ローンの残債も多くなってしまい、手続き後の負担が重くなることがあります。

競売によって得られた売却代金は、すべて抵当権者へのローン返済に充てられます。引っ越し代も捻出できず、残債も一括返済を迫られることが多く、自己破産に結び付く可能性もあります。

競売手続きでは、現況調査が行われて執行官が室内に立ち入ります。また、入札に際して、不動産の所在地や所有者などの情報が公開され、落札を検討する不動産業者などが訪れたりすることもあります。このように、プライバシーが脅かされるリスクがあるといえます。

■駐車場　　　5台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　6台/月額3,300円
■駐輪場　　　60台/月額220円～330円
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■設　計　　　株式会社ディスク
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■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
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■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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□1K～2LDK（25.01㎡～50.68㎡）

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建物設備

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住　所　東京都荒川区東日暮里6-6-6
概　要　地上14階 RC造
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■物件名フリガナ
プラウドフラットニッポリ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン東日暮里店まで約120m
ファミリーマート東日暮里6丁目店まで約380m
いなげや荒川東日暮里店まで約460m
コープみらいミニコープ日暮里店まで約160m
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城北信用金庫 日暮里中央支店まで約40m
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日暮里南公園まで約530m
荒川区役所まで約1040m
フィットネスジムJOYFIT24日暮里まで約730m
ホットヨガスタジオLAVA日暮里店まで約790m

総戸数	44戸
築年月	2022年6月
物件名	プラウドフラット日暮里
所在地	東京都台東区浅草6-6-6
賃料	94,000円 – 209,000円
管理費	10,000円 – 15,000円
間取り	1R – 2LDK
専有面積	25.01m2 – 50.68m2
最寄駅	JR常磐線(上野～取手)「三河島駅」徒歩4分 JR山手線「日暮里駅」徒歩11分 JR京浜東北線「鶯谷駅」徒歩13分 JR山手線「西日暮里駅」徒歩14分 東京メトロ千代田線「西日暮里駅」徒歩14分
構造規模	地上14階 RC造
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可