不動産投資の中には、新築物件・中古物件の別のほか、アパートなどの一棟もの、一部屋ごとに投資をする区分マンションなどがあり、どのカテゴリーを選定するかによって投資スタイルや成果は大きく変わります。
「マンション投資」は、初心者でも比較的取り組みやすく、リスクはありますがしっかりと対応すれば一定程度に限定されます。この記事では、中古の区分マンション投資を例に挙げて、その特徴を見て行きます。
私は、中古の区分マンションへの投資は、不動産投資の中でも比較的リスクが低く、やり方次第で効率が高い投資手法であると考えています。そして、不動産投資は、他の金融商品と大きく異なる特徴があります。それは、金融機関から融資を受けることができるというものです。
不動産投資は金融機関から物件の評価額に応じた融資を受けることができるため、手元に物件を購入するだけの資金がなくてもはじめることができます。
私は、不動産投資をはじめるまで、まったく借入をしたことがありませんでした。両親からは「借金と連帯保証だけはしてはいけない」と幼いころから強く言われていました。両親は事業を営んでいましたが、現金商売で設備投資などは特段必要ない業種でしたので、金融機関などに保証もしていませんでした。
個人的にこのような家庭環境もあり、最初に不動産投資をするにあたっては、いままでにない大きな借金をすることが怖く、決意するまでに1ヶ月以上悩んだものです。
後にわかったのですが、不動産投資は融資をうまく活用することで資産形成のスピードが加速していきます。なかでも区分マンション投資は、提携金融機関のローンの種類が豊富です。このローンをうまく活用することが、マンション投資で資産を形成する際のポイントです。
物件が値上がりしたときには売却益を見込めることもありますが、将来の個人年金を見越した投資であれば、インカムゲインを重視するべきであって、リスクをとって無理にキャピタルゲインを狙う必要はないと思うためです。
ただし、複数の物件を保有している場合には柔軟に対応することも大切です。古い物件を売却して一時的に手元の現金や与信を増やし、新しい物件を購入して、ポートフォリオを組み替えるということもできます。
築年数がほとんど一緒の物件を複数保有している場合、エアコンや給湯器など設備の修繕時期が重なることがありますので、物件を売却して資産を組み替えることで修繕時期をずらす戦略も検討できるでしょう。
私は、キャピタルゲインで短期間に利益を獲得したい場合には株式に、インカムゲインでコツコツ収益を獲得したい場合には不動産に投資する、というように二つの投資手段を使い分けています。自身の資産配分を勘案し、株式投資と不動産投資のそれぞれの特徴を組み合わせた投資手法を検討してみると良いでしょう。
私が考えるマンション投資の主なメリットは、少ない手元資金からチャレンジできること、また、主なデメリットとして、空室・家賃下落リスクがあること、が挙げられます。
マンション投資は、一棟ものへの投資と比較して購入価格や購入時に必要な諸費用が少なくて済むため、手元の現金が少ない方でも始めやすいというメリットがあります。これは前述した、金融機関の融資をうまく活用できるからです。
以前は、新築・中古のいずれの場合も5～10％程度の頭金と諸費用が必要でした。しかし、最近では諸費用までもローンに組み込み、実質手付金10万円のみで物件を購入できるプランも出てきています。
一方、マンション投資のデメリットとして、空室リスクと家賃が下落するリスクが挙げられます。これらは残念ながら避けることはできないので、いかに対策をすることができるかに尽きます。
マンション投資では、入居者が退去すると次の入居者が決まるまで空室となります。サブリース契約をしていない限り、その間は収入がなくなります。
基本的には、融資を受けて物件を購入することが多いでしょう。空室期間中も金融機関への元利金の支払いをする必要がありますので、空室が長期化すると不動産投資ローンの返済に追われて資金繰りが苦しくなります。
また、家賃は、物件の劣化や物件周辺に競合物件が乱立するなどにより、何もしなければ年々下落していきます。新築物件は、最初の入居者が退去した後は大幅に家賃が下落する可能性が高く、注意が必要です。
最近では、新築物件でもサブリース契約を活用した場合には、2～5年間は当初設定された家賃が保証されるというプランが出ています。会社によって控除の料率は異なりますが、空室を極力出したくないという方は利用を検討するとよいでしょう。
実際、私は保有する物件が多いことから、そのほとんどをサブリース契約にしています。契約が継続する間、一定の家賃が毎月確保でき、煩わしい入退去時の手間もかかりません。
ただし、サブリース契約は一定の家賃を見込めるメリットがありますが、締結する前に、契約条項、物件周辺の相場賃料や不動産会社の賃貸管理の体制は把握しておく必要があります。また、築浅物件で立地が至極よい物件である場合にまでサブリース契約は必要ないとも言えます。
また、サブリース契約ではなく、集金代行契約にすることで、退去してから次の入居者が付くまで、どのような流れになるのかを把握することができます。私の知人に、サブリース契約を選択せず、集金代行契約にすることで家賃を5年間で4～6％程度上げることに成功した人がいます。通常、家賃は建物の経年劣化とともに下落していきます。
この知人の場合、退去の都度、そのときの不動産市況を読み、物件周辺の相場賃料を調べ、不動産会社とこまめに連絡を取って実現したものです。家賃は物件を将来売却する際に価格に影響を与える重要な要素になりますので、参考にしてみてください。
まず、どのような投資をするにせよ、「いつまでに」、「どのくらい」の収益を得たいのか、を明確にすることが必要です。私の周囲の投資家を見渡しても、この目標の設定が明確である人はモチベーションが長続きしているように思います。
逆に、物件を購入すること自体が目標になっている投資家の方もいて、この場合には注意が必要です。物件購入がゴールとなってしまうと、その後の管理などに目が向かなく無関心になってしまうケースがあるからです。
さて、目標の設定にあたっては、例えば近い将来、もしくは、老後に生活費としてどのくらいのお金が必要であるかを考えてみるとよいでしょう。自分が理想とする生き方を実現するために、毎月どのくらいの収入があると幸せなのか、満足いくのか、という視点で考えてみましょう。
私の場合、会社を定年退職した後、公的年金のほかに最低でも20万円くらいあれば良いだろうと考え、まずはマンションを2戸購入することを目標にしました。
最初は、このように、「いつまでに」、「どのくらいの収入を確保したいか、目標を設定し、その目標を達成するために、何をするべきかを考えるとよいでしょう。
マンションの販売価格は、築年数や専有面積などによりますが、ワンルームで大体1,500万円から3,000万円くらいの価格帯になります。この記事を読んでいる方は会社にお勤めの方が多いかと思いますが、最低1,500万円ものまとまったお金を投資できるケースはまれでしょう。
私は、マンション投資をする前は、株式等の金融商品に投資をしており、元手をつくるのに2年程度給料をコツコツ貯めた覚えがあります。しかし、会社員という属性をうまく活用して、金融機関から融資を受ければ、比較的少ない元手資金でも、マンション投資は始めることができます。
不動産会社をとおして金融機関に融資の打診をしてもらえれば、自身の属性でどのくらいの融資を組むことができるか不動産会社から提案をしてくれます。
複数戸を購入する投資戦略の場合には、ローンの仕組みや各金融機関の特徴を不動産会社に確認します。これは投資家から不動産会社に積極的に確認しなければ、その詳細（金利の違いやがん団信の有無など）をほとんど知らずに契約にいたってしまうこともあります。
住宅ローンを選ぶときには、複数の金融機関を比較して検討するのと同様に、投資用ローンを選ぶときには、不動産会社に確認をするとよいでしょう。
投資戦略を立てる際、将来住宅を購入する予定がある方は、事前に自身のライフプランを不動産会社に相談します。この戦略が甘いと投資用物件で全体の借入額が一杯になってしまい、住宅ローンを思うように組めなくなる可能性があるためです。
私の知人に、先に投資用物件を購入し、不動産会社には将来の住宅購入計画をあいまいにしていため、住宅ローンがなかなか組めずに非常に苦労した方がいます。
■駐車場 7台
■バイク置場 9台
■駐輪場 56台/1住戸1台無料
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■設 計 ―
■施 工 ―
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2LDK（25.01㎡～55.01㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。