フルハウス赤羽セカンドオピニオン

マンションの管理費は主に共有部分に使用されます。例えば、階段や廊下の清掃、エレベーターや自動ドアの点検・修理、給排水設備の保守・点検等に管理費が利用されます。修繕積立金は外壁・屋根等、建物の修理のために必要となる費用の積立金です。

管理費・修繕積立金を滞納している際、買主は売主の支払い義務を引き継ぐことになりますので、滞納がある事実と滞納した金額を説明する義務があります。

現在の法律では、仲介業者に対し買主への説明義務を負わせることにより、買主が予期せぬ管理費・修繕積立金の支払義務を負わない方向性となっています。管理費・修繕積立金に滞納があり買主に告知しなかった場合、トラブルが起こる可能性がありますので必ず仲介業者を通じて告知しましょう。

管理費・修繕積立金を滞納している物件でも売却は可能です。滞納したことを告知した上で購入希望者が「それでも購入したい」と判断した時は売買が成立し、マンションを通常と同じ流れで売却できます。

ただし、相場の売却価格より低くなる可能性があり、滞納した管理費・修繕積立金を差し引いた金額で売却が成立するケースが多い事をあらかじめおさえておきましょう。

重要事項説明書に滞納がある事を記載し、仲介業者に説明してもらう事で後のトラブルを防ぐ事が出来ます。売却価格が大幅に下がりそうなケースでは、可能であれば滞納した管理費・修繕積立金の清算を検討しましょう。

重要事項説明書は、複雑な不動産取引で買主側が予期せぬ損害を被ることのないように専門的な知識、経験、調査能力を持つ宅地建物取引業者が物件の権利関係や取引条件の明示等を書面化したものです。

宅地建物取引業法により、「宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し契約が成立するまでの間に取引に係る重要事項について、書面を交付して説明させなければならない」と義務付けられています。

滞納があることを告知しなかった場合、損害賠償を請求されるケースもありますので必ず購入希望者に仲介業者を通じて告知が必要です。滞納した金額が分からない場合には、不動産会社からマンションの管理組合に問い合わせてもらいましょう。

やむを得ない事情で管理費・修繕積立金を滞納している場合でも、購入希望者が「他の住人に知られてしまっているのでは」「管理組合に良く思われてないのでは」といった推測からなかなか買い手が見つからず、売却価格が相場より大幅に安くなってしまうケースがあります。

可能であれば、滞納した管理費・修繕積立金を支払った後に売却を行うと、売却価格が下がる可能性が低くなります。不動産は大きな買い物であり、購入希望者は慎重に検討するケースが多いため、できる限り不安要素を取り除いておきましょう。

不動産の売却にあたって重要となる点の1つは、ローン残債と売却価格の比較をすることです。ローンの残債を金融機関に確認しつつ、不動産会社へ査定依頼をしましょう。

■駐車場   1台(平置式)月額38,500円
■バイク置場 ―
■駐輪場   63台/無料
―――――――
■設 計   株式会社シティライフ一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.35㎡~40.64㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 内廊下
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都北区赤羽1-35-10
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■203/01・02住居対象
■キャンペーンB/適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■03・04・05住居対象
■キャンペーンA/適用可
(※203号室は除く)

■物件名フリガナ
フルハウスアカバネ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート赤羽一番街店まで約260m
セブンイレブン北区赤羽1丁目北店まで約400m
ミニストップ赤羽東口店まで約450m
八百英まで約50m
まいばすけっと赤羽岩淵駅前店まで約270m
コスモス薬局赤羽店まで約190m
マツモトキヨシmatsukiyoLAB赤羽東口駅前店まで約400m
ビバホームビーンズ赤羽店まで約400m
西友赤羽店まで約550m
ダイエー赤羽店まで約550m
赤羽岩淵駅前郵便局まで約190m
赤羽二郵便局まで約500m
赤羽東口病院まで約210m
福寿会赤羽岩渕病院まで約450m
赤羽駅前PCR検査センターまで約90m
三菱UFJ銀行赤羽支店まで約350m
三井住友銀行 赤羽支店まで約400m
赤羽会館まで約650m
赤羽八幡神社まで約700m
北区立赤羽桜堤緑地まで約900m

総戸数 13戸
築年月 2022年5月
物件名 フルハウス赤羽
所在地 東京都北区赤羽1-35-10
賃料 96,000円 – 170,000円
管理費 9,000円 – 12,000円
間取り 1K – 2LDK
専有面積 25.35m2 – 40.64m2
最寄駅 東京メトロ南北線「赤羽岩淵駅」徒歩3分
JR京浜東北線「赤羽駅」徒歩7分
JR埼京線「赤羽駅」徒歩7分
東京メトロ南北線「志茂駅」徒歩16分
JR埼京線「北赤羽駅」徒歩20分
構造規模 地上59階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

ロイジェントパークス錦糸町セカンドオピニオン

瑕疵(欠陥)がある家を買う買主側には、その瑕疵(欠陥)がもたらすリスクがあるため、瑕疵(欠陥)がある家は売りにくくなります。

そのうえ、2020年4月に改正民法が施行され、瑕疵(欠陥)のある家を売却する場合、売主側のリスクも従前に比べて高くなっていることに注意が必要です。

重要事項説明書に瑕疵(欠陥)が明記されておらず、契約内容と引き渡した物件が一致していないと、売主は原則として契約不適合責任を負います。

契約不適合が発見されたとき、買主は、追完(補修や代替物)請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求ができることになります。瑕疵(欠陥)を買主に通知せずに、引渡し後に判明した場合、買主からこのような請求をされるリスクがあることになります。

契約不適合責任を免責とする特約を付ける場合であっても、売主が契約不適合に該当するような瑕疵を知っていながら通知しなかった場合は、契約は無効になります。

瑕疵(欠陥)には、主に、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵があります。瑕疵の種類によって、売却するときの対処法が異なります。それぞれ区別して、物理的瑕疵の対処法、心理的瑕疵への対処法3つ、法律的瑕疵への対処法2つを説明していきます。

物理的瑕疵とは、建物の場合、雨漏りやシロアリ被害、耐震強度の不足など、重大な構造上の欠陥があることを言います。土地の場合は、地盤沈下や土壌汚染など、建物を建築する際の重大な障害を指します。

このような物理的瑕疵は瑕疵を修繕して売却することも対処法として有効です。建物の雨漏りによる瑕疵であれば、雨漏りした部分の防水工事をおこなったり、耐震強度の不足であれば耐震工事をおこなったりすることで改善してみましょう。

ただし、これらの修繕費用がかかるため、瑕疵を修繕した場合の売価と照らし合わせて検討することが重要になります。瑕疵を修繕したという履歴を評価してもらうことができれば、通常の相場よりも高い価格で売却できる可能性があります。

心理的瑕疵とは、取引物件で過去に自殺や殺人事件、火事などがあり、心理的に嫌悪感があり、住み心地の良さが阻害される要素があることを言います。このような事件による瑕疵は、事件の重大性、経過年数、近隣住民の噂などと関係があるとされています。

心理的瑕疵には、近隣に工場やゴミ処理場、暴力団事務所などの嫌悪施設がある場合も、含まれるといえます。嫌悪施設の存在による瑕疵は、環境的瑕疵と呼ばれることもあります。以下で、心理的瑕疵への対処法を詳しく説明していきます。

心理的瑕疵は、心理的なものであるため、買主によっては負担に感じない可能性もあります。そのような買主を見付けることができれば、相場通りの価格で売却することも可能でしょう。

そのためには、心理的瑕疵を隠すことなく明らかにするということが重要です。隠して売却できたとしても、後で事実が判明し、買主が知っていたら買わなかったと感じた場合、契約の解除や損害賠償請求をされる可能性があります。

心理的瑕疵の負担分の価格を相場より下げることで、売却できる可能性があります。心理的瑕疵があるので購入を控えている買主候補の中には、その分安ければ前向きに検討するという人も少なくなく、間口が広がります。

値引き幅は心理的瑕疵の原因となる物件状況によって様々です。仲介を依頼している不動産会社へ相談し、値下げ価格の段階を設定するなど、売却の戦略を立ててみましょう。

心理的瑕疵は、近隣住民やその物件に住む人のイメージによって形成されるものです。事件や事故のあった建物を取り壊して更地にすることで環境が一変し、その物件に対する嫌悪感のイメージが払拭される可能性があります。

このように、更地にして嫌悪感のイメージや噂が消えれば、心理的瑕疵のある物件でも売却できる可能性が高まるでしょう。更地にして住宅以外の用途で一定期間再利用し、事件の風化を待ってから、売却することも有効です。

ただし、宅地を更地に転用すると、固定資産税が高くなるデメリットがあります。また、物理的瑕疵の修繕対応と同様に更地にする費用がかかるため、慎重に検討する必要があります。

法律的瑕疵とは、法令上の制限などにより、建物の建築に制限があるなど、物件の自由な利用が阻害されることをいいます。

たとえば、計画道路の予定地で建築制限があるケースや、現行法の定める建蔽率・容積率を超過した建物が建っているケース、接道義務を満たしていないため再建築ができないケースなどがあります。

このような法律的瑕疵への対処法としては、その法律的瑕疵をなくしてから売却する方法が考えられます。建蔽率・容積率を超過した建物が建っている場合、建物を取り壊すことで法律的瑕疵は解消されるでしょう。

また、接道義務を満たしていない場合、敷地から地続きで建築基準法上の道路に2メートル接するよう、他の筆を取得するという方法があります。

建物を取り壊してしまうと、建蔽率・容積率を超過していた場合、以前建っていた建物よりも狭い建物しか建築できなくなる可能性もありますが、買主側はローンが組みやすくなるため、売りやすくなるといえます。

■駐車場   2台(平置式)月額38,500円
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   大和ハウス工業株式会社中高層一級建築士事務所
■施 工   大和ハウス工業株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.84㎡~61.01㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • 大型駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区横川4-4-7
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ロイジェントパークスキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
八百波青果店まで約360m
押上カフェまで約570m
オリナスまで約750m
オリジン弁当 押上店まで約730m
olinas錦糸町まで約540m
本所郵便局まで約300m
ヨドバシカメラマルチメディア錦糸町まで約930m
墨田区立柳島小学校まで約240m
墨田区立錦糸中学校まで約960m
錦糸町東急ストアまで約620m

総戸数 24戸
築年月 2022年5月
物件名 ロイジェントパークス錦糸町
所在地 東京都墨田区横川4-4-7
賃料 106,000円 – 182,000円
管理費 0円 – 0円
間取り 1K – 1LDK
専有面積 25.84m2 – 41.48m2
最寄駅 JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩9分
東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」徒歩9分
JR総武本線「錦糸町駅」徒歩9分
都営浅草線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩10分
京成押上線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩10分
構造規模 地上7階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

ベルファース戸越セカンドオピニオン

売却活動の途中で仲介会社を変更することは基本的に可能です。不動産売却の流れと仲介会社を変更できるタイミングを時系列順に整理すると次の通りです。

売却査定の段階では、複数の売却査定を受けた中から媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶことになるため、どの会社を選んで契約するかは売主が自由に決めることができます。

売却査定を受けた中から媒介契約先として1社を選んだ場合でも、媒介契約締結前なら他の仲介会社に変更することが可能です。仲介会社を1社に決めるのが不安な場合、一般媒介契約を結んでおくと、並行して複数の仲介会社と契約することができます。

媒介契約締結後でも他の会社に仲介を変更することは可能ですが、締結した媒介契約の種類によっては注意も必要です。

一般媒介契約の場合、複数の仲介会社と媒介契約を結ぶことができるため、新しい仲介会社を見つけては契約し、売却活動を進めていくことができます。

専任媒介契約および専属専任媒介契約を結んだ後で仲介会社を変更にするには、先に契約を解除するか、契約期間が満了するのを待って新しい仲介会社に変更(契約)する必要があります。

購入希望者と売買契約を締結した後は、仲介会社の変更は原則できません。契約先の仲介会社は、契約内容に従って広告や販売活動を進め、買主を見つけてきて売買契約を成立させているため、この段階で無理に仲介会社を変更しようとすると、法的なトラブルに発展する可能性もあります。

また、売買契約は締結していなくても、仲介会社が不動産の買い手を見つけ、その買い手が不動産の買付証明書を提出した後は、特段の合理的な理由がない限り、仲介会社の変更は難しくなります。

このように、仲介会社の変更は、まだ不動産の買主が決まらない売却活動の途中であれば可能ですが、その変更のタイミングは媒介契約の種類で異なってきます。

複数の仲介会社と契約できる一般媒介契約では、変更するタイミングをあまり気にする必要はありませんが、専任媒介契約および専属専任媒介契約では、変更のタイミングに注意することが大切です。

一般媒介契約は複数の仲介会社と契約が可能なため、物件を広く周知できるという特徴があります。また、仲介会社同士で売却活動を競争させることができるのもメリットです。

一方、専任契約でないため仲介会社が売却活動に力を入れてくれないなども可能性があります。また、レインズへの登録義務がなく、売主への活動状況報告も任意なのもデメリットに挙げられます。

専任媒介契約は1社とのみ結ぶタイプの契約となるため、契約相手が売却活動に力を入れてくれるなどのメリットがあります。売却活動を行えるのは、専任媒介契約を結んだ不動産会社のみですが、売主自身で購入者を見つけてくることは可能です。また、レインズへの登録義務や、売却活動の状況報告義務があるのも特徴です。

一方、1社のみとの契約を結ぶことになるため物件の周知範囲も限定されます。このほか、仲介会社が自社経由の買い手を優先しようと、他社経由の申し込みや照会を断る可能性もあります

専属専任媒介契約も1社とのみ結ぶタイプの契約ですが、専任媒介契約のように売主自身で購入者を見つけてくることはできない点が異なります。また、レインズの登録義務も「5日以内」と短く、売主への活動状況報告は週1回に増えます。

一般媒介契約は、複数の仲介会社との契約が可能なタイプです。例えば、A社と一般媒介契約を結んだ後でも、新たに依頼したいB社と一般媒介契約を結ぶことができます。

この場合、A社と契約を解除する必要はなく、A社とB社が同時に売却活動を進めることが可能です。

また、最初のA社との契約を続けたくない場合、契約書上の契約期間が満了する時点で仲介契約を終了させるとの連絡を入れておくとスムーズに終了できます。

一般媒介契約では、買主が決まっていない限り、不動産の売却活動の途中であれば、仲介会社の変更は自由にできるので、タイミングを気にする必要はありません。

専任媒介契約および専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内と決められており、実務上でも3か月間に設定するケースが多くあります。契約相手以外の仲介会社と契約を結ぶことはできないため、契約期間である3か月間は、売却活動を1社に任せることになります。

なお、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、契約期間の途中で特段の合理的な理由がないにもかかわらず契約解除を申し出ると、仲介会社から売却活動に要した費用を請求される場合もあるため注意が必要です。

仲介会社は、不動産を売るために広告宣伝費や人件費をかけています。仲介会社の途中変更に関する規定は、契約書類の条文にも記載されているため、しっかりと確認しておくことが大切です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約をスムーズに契約を終了させたい場合、契約期間が満了するまで待ってから、その時点で契約更新をしない意思表示をします。

なお、これらの媒介契約は自動更新されません。仲介会社から契約更新の案内をされる場合もありますが、契約更新はしない旨を返答すれば更新されません。

媒介契約の期間中は他社との契約が禁止されている専任媒介契約や専属専任媒介契約で注意するほか、複数の契約が認められている一般媒介契約でも、契約相手とのスムーズな契約終了に配慮することが大切です。

一般媒介契約でも、契約期間中に突然契約を解除されると、仲介会社側は業務計画や人員配置などに影響が生じてくる可能性があります。

仲介会社は、同業間で物件情報を共有していることも少なくありません。自分勝手な都合で頻繁に変えていると、不動産業界に噂が広がり、契約自体を敬遠される可能性もあります。

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社日本エーコン一級建築士事務所
■施 工   ライト工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(21.60㎡~43.21㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都品川区戸越1-1-5
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ベルファーストゴシ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川平塚店まで約170m
セブンイレブン品川戸越1丁目店まで約250m
ライフ大崎百反通店まで約140m
まいばすけっと西五反田6丁目まで約450m
戸越脳神経外科クリニックまで約170m
荏原内科・外科クリニックまで約750m
戸越銀座商店街まで約350m
品川平塚一郵便局まで約450m
大崎三郵便局まで約500m
平塚中央公園まで約210m
戸越八幡神社まで約600m
品川区立戸越台中学校まで約230m
星薬科大学まで約800m

総戸数 36戸
築年月 2022年6月
物件名 ベルファース戸越
所在地 東京都品川区戸越1-1-5
賃料
管理費
間取り
専有面積
最寄駅 都営浅草線「戸越駅」徒歩5分
東急池上線「戸越銀座駅」徒歩7分
東急池上線「大崎広小路駅」徒歩11分
JR山手線「五反田駅」徒歩14分
東急大井町線「戸越公園駅」徒歩14分
構造規模 地上14階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

パークアクシス本所吾妻橋サウスレジデンスセカンドオピニオン

不動産投資を進める上では現金がとても重要です。例えば、毎月のローンの返済額が家賃収入より多かったとします。その場合、家賃収入だけでは毎月のローンの返済額が不足してしまいますので、オーナーは自己資金を毎月つぎ込まなければいけません。

そうなると当然、毎月現金は減るだけでストックされることはありません。このような状況ではやがてオーナーの資金が底をつき、ローンが返済できなくなる可能性があります。

また、毎月の家賃収入が黒字であっても、手元の現金がぎりぎりの状態で運用をしていると、入居者からの家賃支払いの遅延や設備の修繕費用、税金の支払いなどのタイミングによっては、運用が行き詰まることもあります。

そのため、効率よく運用を続けて投資を成功させるには、キャッシュフローをプラスにして毎月少しでも積み上げていくようにすることが大切です。現金があれば、大きくは儲からなくても運用を継続することができます。このように、手元に実際に現金がある、ということが、運用を続ける上でとても重要なことだということを認識しておくようにしましょう。

キャッシュフローのプラスは多くストックできるに越したことはありませんが、ただストックしておけば良いというものではありません。空室になった際のローンの支払いや設備が壊れた時の修理代、その他の経費に使うものになりますので、運用上重要な役割を果たすものだと言えます。

修理代などの費用が足りないからという理由で、オーナーが自分の貯金から費用を支払うことがありますが、運用が始まったらできるだけプライベートのお金は使わないことが大切です。

不動産投資は事業経営になりますので、効率よく運用するには事業収支の中で資金をやりくりをするのが、本来の形だと言えます。自己資金を使わないようにするためにも、できるだけキャッシュフローのプラスを大きくできる運用を心掛けるようにしましょう。

キャッシュフローを多く得るためには、収入源である家賃を高いまま保つことが大切です。キャッシュフローを意識することで、自然と家賃を下げない努力をすることになりますので、その結果家賃収入が下落しにくくなる可能性があります。

家賃収入は物件価格を査定する際の試算にも使われますが、家賃収入が高いほど価格は高くなる傾向にあります。またキャッシュフローが多く得られる物件は安定収入が見込めますので、査定価格が高くなり、売却に有利になる可能性があります。

毎月の運用の中でキャッシュフローがプラスになる場合も、ストックして終わりではありません。設備の修理代などの運用上の経費は、ストックされたキャッシュで補っていくことができます。他にはどのようなことができるのでしょうか。具体的に見てみましょう。

空室になった場合、その間は家賃収入がありませんので、オーナーはローンの返済や管理費の支払いを、家賃以外のお金で行わなければいけません。その場合、オーナーはまずストックされたキャッシュから支払いをする形になります。

空室が長期化すると持ち出し額は数十万円にもなりますので、支払いをしてもお金がなくならないように、キャッシュをより多くストックしておくことが重要になってきます。

金利が上昇した場合、一般的に上昇直後にはローン返済金のうち金利部分の割合が上がり、元金が減らされる形になります。また、5年後には返済額そのものが金利上昇に合わせて増やされます。そのため、上げ幅によっては運用に大きな影響があることが考えられます。

そういった場合は、ローンの借り換えをしたり繰上返済をしたりといった、金利上昇に対する対策が求められます。借り換えをしたり繰上返済をしたりするには手数料の支払いにお金がかかりますので、空室になった場合と同じようにストックされたキャッシュから支払いを行う形となります。

設備が壊れた際も、空室になった際や金利上昇した際と同じように蓄積されたキャッシュフローから修理代を支払います。設備の交換にはまとまったお金が必要ですので、手元に現金を貯めておくことは欠かせません。

ケースによっては火災保険で補償が受けられる場合もありますが、補償金の支払いは遅くなりがちなので同様に毎月のキャッシュフローのプラスをストックしていくことが重要になります。

運用に関わる支出は不動産投資を行う上での経費になりますので、基本的にはオーナー個人の貯金から支払いはしないようにするのが正常な運用になります。

固定資産税などの税金も不動産を運用する上での経費になります。そのため、個人のお金ではなく不動産投資で得られたキャッシュから支払う形になります。税金の支払いは忘れた頃にやってきますので、キャッシュをストックしておくことが重要と言えます。

■駐車場   6台
■バイク置場 9台
■駐輪場   102台/初回ステッカー代1,100円
―――――――
■設 計   株式会社エーエーアンドサン
■施 工   真柄建設株式会社東京建築事業部
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   相談
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.29㎡~40.45㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区本所3-25-3
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークアクシスホンジョアヅマバシサウスレジデンス

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田東駒形3丁目店まで約270m
ローソン本所吾妻橋駅南店まで約400m
マルエツプチ 本所四丁目店まで約170m
まいばすけっと本所3丁目まで約200m
東京ミズマチまで約800m
どらっぐぱぱす石原店まで約650m
山田記念病院まで約600m
墨田石原郵便局まで約400m
本所一郵便局まで約450m
墨田区立若宮公園まで約450m
墨田公園まで約1300m
浅草寺まで約1100m
墨田区立横川小学校まで約450m
墨田区立本所中学校まで約70m

総戸数 88戸
築年月 2022年7月
物件名 パークアクシス本所吾妻橋サウスレジデンス
所在地 東京都墨田区本所3-25-3
賃料 131,000円 – 180,000円
管理費 12,000円 – 15,000円
間取り 1DK – 1LDK
専有面積 29.03m2 – 40.45m2
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩6分
東京メトロ銀座線「浅草駅」徒歩12分
都営浅草線「浅草駅」徒歩12分
都営大江戸線「蔵前駅」徒歩14分
JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩23分
構造規模 地上7階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

プラウドフラット亀戸セカンドオピニオン

REIT(リート)とは不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)の略称です。また、日本国内で運営されているREITは、JAPANのJをつけてJ-REITとも呼ばれます。

REITは運営会社が投資家から資金を集め、その資金でオフィスビルやマンション、テナントといった不動産を購入し、購入した不動産の運用によって得られた利益を投資家に分配します。

法律上では投資信託の1つに数えられ、日本では2001年から証券取引所でREITの売買が行われるようになりました。

REITの運営にあたっては、REITの運用を行う不動産投資法人が設立され、証券化されたREITは証券市場に上場し、取引が行われます。証券市場に上場しているため、REITは一定の流動性を持ち、売買を通じて価格の変動が発生しています。

REITを運営する不動産投資法人が投資証券を発行し、投資証券が証券市場で売買されるようになります。つまり、投資家はREITの投資証券を購入することで投資に参加することとなります。

REITを運営するのは不動産投資法人ですが、意思決定のための役員会が設置されるのが通例です。また、REITがどのような不動産を購入し、どのように利益を上げていくかを決定するための場として、株式会社の株主総会の該当する投資主総会が運営されます。

投資家は投資主総会に参加することで、REITの運営に意見を述べることができますが、実質的なREITの運営を不動産投資法人自体が行うことは、法律で禁止されています。

そのため、REITが不動産を運営する際には不動産を運用する不動産運用会社、預かった資産を保管する資産保管会社、そして会社の事務手続きなどを行う事務委託会社が分担して実務に携わります。

REITの運用益は、不動産物件を運営することで得られた利益が元となります。投資家への分配金の支払いは年2回決算期に行われますが、REITの種類によっては配当が年に1回のものがあります。

またREITと一般の株式会社では、配当される配当金の割合に大きな違いがあります。

通常の株式会社では、最初に会社が得た所得に対して法人税が課せられます。そして、会社は一定の内部留保を行い、利益の一部が株主への配当金に充てられます。

一方でREITの場合、収益の90%以上を分配すれば法人税が課税されない仕組みになっています。このため、REITを運営して得られた利益のほとんどが投資家に分配されやすくなっています。

このように、法人税や内部留保がない分不動産投資で得た利益が投資家に配当されやすい仕組みになっているため、REITの配当率は株式の配当よりも高くなっています。

REITは「投資証券」として証券取引所に上場しているため、価格は投資家の需要と供給で常に変動しています。

証券取引所での売買で価格が変動するため、株式取引と同じく売買の価格差によるキャピタルゲインを狙うことも可能になっています。

REITは10万円から100万円前後の価格で売買されています。実物の不動産を購入する場合、フルローンやオーバーローンの融資を受けない限り100万円以上の資金が必要となりますが、REITは比較的少額の手元の現金資産で投資できる点はメリットと言えるでしょう。

一方、実物不動産の場合では所有権の移転登記や資金調達、売主買主との交渉など、様々な過程を経て売買を行うため、現金化に時間がかかる流動性の低い投資方法となります。

REITは実物に比べて資産の流動性が高く、現金化も容易のため、急な現金が必要になった場合に売却することができるメリットがあります。

REITの中には様々な不動産を運営している複合型、総合型と呼ばれるものがあります。複合型REITに投資することで、住宅やオフィス、ホテルなどの様々な不動産に一度に分散投資が出来るメリットがあります。

例えば、2020年2月に始まった新型コロナウイルスの影響により、各種REITの大幅な下落が起きました。しかし、ホテルなどの観光施設のREITと物流系のREITではその下落率は異なり、一か所に資金を集中した場合と比較してリスクは低減されることが分かります。

REITでの不動産の運用は不動産投資のプロが行うため、不動産投資の知識が少ない初心者の方でも利益が得やすくなっています。

また自分で直接不動産を運用する手間や経費が発生しない点もメリットと言えます。不動産投資に興味があるものの、本業が忙しい方や、これから不動産の勉強を始めたい方でも検討しやすいでしょう。

一方、REIT投資を始めるのであればデメリットも知っておくことも重要です。REITのデメリットを理解し、リスク対策を行いましょう。

2020年2月から2020年3月のコロナショック時、REITの取引価格は半値に下がりました。実物の不動産投資と比べてボラティリティ(価格変動の度合い)が高い金融商品となっています。

REITは不動産を運営するため、投資先の不動産が被災し、収益が失われるリスクがあります。台風や地震などの自然災害が発生しやすい国であるため、REITもその影響を受けやすいのです。

REITを運営している不動産投資法人が倒産してしまうと、REITは上場廃止になります。REITの倒産時には不動産が売却され、売却金から投資家に資金が返金されますが、満額で戻る保証はありません。

2008年のリーマンショック時にはREITの相場が大幅に下落し、複数の不動産投資法人が倒産した事例がありました。

また、REITの運営元が証券取引所の上場廃止基準に該当してしまえば、上場廃止になってしまうことがあります。これは実物の不動産投資にはないリスクと言えます。

■駐車場   3台(平置式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社ディスク
■施 工   馬淵建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.11㎡~42.50㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • 大型駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都江東区亀戸6-32-10
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
プラウドフラットカメイド

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと江東亀戸6丁目店まで約360m
ドン・キホーテ亀戸店まで約630m
アトレ亀戸まで約680m
PEACOCK STORE大島店まで約800m
ローソン亀戸南店まで約180m
セブンイレブン亀戸昭和橋通り店まで約220m
ナカジマクリーニング亀戸店まで約190m
ポニークリーニングカメイドクロック店まで約340m
平塚歯科医院まで約150m
江東メディカルタワーまで約340m
しおかぜクリニックまで約340m
みずほ銀行 亀戸支店まで約570m
三井住友銀行 亀戸支店まで約760m
りそな銀行 亀戸支店まで約910m
江東亀戸六郵便局まで約380m
城東消防署まで約440m
亀戸駅前交番まで約750m
堅川第二公園まで約40m
亀戸平岩公園まで約220m
TOPインドアステージ亀戸まで約420m
ジェクサー・フィットネス&スパ亀戸まで約680m

総戸数 49戸
築年月 2022年7月
物件名 プラウドフラット亀戸
所在地 東京都江東区亀戸6-32-10
賃料 104,000円 – 186,000円
管理費 10,000円 – 12,000円
間取り 1K – 2K
専有面積 25.11m2 – 42.50m2
最寄駅 JR中央・総武線「亀戸駅」徒歩5分
東武亀戸線「亀戸駅」徒歩5分
都営新宿線「西大島駅」徒歩11分
都営新宿線「大島駅」徒歩11分
東武亀戸線「亀戸水神駅」徒歩12分
構造規模 地上9階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可