瑕疵（欠陥）がある家を買う買主側には、その瑕疵（欠陥）がもたらすリスクがあるため、瑕疵（欠陥）がある家は売りにくくなります。

そのうえ、2020年4月に改正民法が施行され、瑕疵（欠陥）のある家を売却する場合、売主側のリスクも従前に比べて高くなっていることに注意が必要です。

重要事項説明書に瑕疵（欠陥）が明記されておらず、契約内容と引き渡した物件が一致していないと、売主は原則として契約不適合責任を負います。

契約不適合が発見されたとき、買主は、追完（補修や代替物）請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求ができることになります。瑕疵（欠陥）を買主に通知せずに、引渡し後に判明した場合、買主からこのような請求をされるリスクがあることになります。

契約不適合責任を免責とする特約を付ける場合であっても、売主が契約不適合に該当するような瑕疵を知っていながら通知しなかった場合は、契約は無効になります。

瑕疵（欠陥）には、主に、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵があります。瑕疵の種類によって、売却するときの対処法が異なります。それぞれ区別して、物理的瑕疵の対処法、心理的瑕疵への対処法3つ、法律的瑕疵への対処法2つを説明していきます。

物理的瑕疵とは、建物の場合、雨漏りやシロアリ被害、耐震強度の不足など、重大な構造上の欠陥があることを言います。土地の場合は、地盤沈下や土壌汚染など、建物を建築する際の重大な障害を指します。

このような物理的瑕疵は瑕疵を修繕して売却することも対処法として有効です。建物の雨漏りによる瑕疵であれば、雨漏りした部分の防水工事をおこなったり、耐震強度の不足であれば耐震工事をおこなったりすることで改善してみましょう。

ただし、これらの修繕費用がかかるため、瑕疵を修繕した場合の売価と照らし合わせて検討することが重要になります。瑕疵を修繕したという履歴を評価してもらうことができれば、通常の相場よりも高い価格で売却できる可能性があります。

心理的瑕疵とは、取引物件で過去に自殺や殺人事件、火事などがあり、心理的に嫌悪感があり、住み心地の良さが阻害される要素があることを言います。このような事件による瑕疵は、事件の重大性、経過年数、近隣住民の噂などと関係があるとされています。

心理的瑕疵には、近隣に工場やゴミ処理場、暴力団事務所などの嫌悪施設がある場合も、含まれるといえます。嫌悪施設の存在による瑕疵は、環境的瑕疵と呼ばれることもあります。以下で、心理的瑕疵への対処法を詳しく説明していきます。

心理的瑕疵は、心理的なものであるため、買主によっては負担に感じない可能性もあります。そのような買主を見付けることができれば、相場通りの価格で売却することも可能でしょう。

そのためには、心理的瑕疵を隠すことなく明らかにするということが重要です。隠して売却できたとしても、後で事実が判明し、買主が知っていたら買わなかったと感じた場合、契約の解除や損害賠償請求をされる可能性があります。

心理的瑕疵の負担分の価格を相場より下げることで、売却できる可能性があります。心理的瑕疵があるので購入を控えている買主候補の中には、その分安ければ前向きに検討するという人も少なくなく、間口が広がります。

値引き幅は心理的瑕疵の原因となる物件状況によって様々です。仲介を依頼している不動産会社へ相談し、値下げ価格の段階を設定するなど、売却の戦略を立ててみましょう。

心理的瑕疵は、近隣住民やその物件に住む人のイメージによって形成されるものです。事件や事故のあった建物を取り壊して更地にすることで環境が一変し、その物件に対する嫌悪感のイメージが払拭される可能性があります。

このように、更地にして嫌悪感のイメージや噂が消えれば、心理的瑕疵のある物件でも売却できる可能性が高まるでしょう。更地にして住宅以外の用途で一定期間再利用し、事件の風化を待ってから、売却することも有効です。

ただし、宅地を更地に転用すると、固定資産税が高くなるデメリットがあります。また、物理的瑕疵の修繕対応と同様に更地にする費用がかかるため、慎重に検討する必要があります。

法律的瑕疵とは、法令上の制限などにより、建物の建築に制限があるなど、物件の自由な利用が阻害されることをいいます。

たとえば、計画道路の予定地で建築制限があるケースや、現行法の定める建蔽率・容積率を超過した建物が建っているケース、接道義務を満たしていないため再建築ができないケースなどがあります。

このような法律的瑕疵への対処法としては、その法律的瑕疵をなくしてから売却する方法が考えられます。建蔽率・容積率を超過した建物が建っている場合、建物を取り壊すことで法律的瑕疵は解消されるでしょう。

また、接道義務を満たしていない場合、敷地から地続きで建築基準法上の道路に2メートル接するよう、他の筆を取得するという方法があります。

建物を取り壊してしまうと、建蔽率・容積率を超過していた場合、以前建っていた建物よりも狭い建物しか建築できなくなる可能性もありますが、買主側はローンが組みやすくなるため、売りやすくなるといえます。

■駐車場　　　2台（平置式）月額38,500円
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/月額330円
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■設　計　　　大和ハウス工業株式会社中高層一級建築士事務所
■施　工　　　大和ハウス工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2LDK（25.84㎡～61.01㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

• エレベーター
• オートロック
• 宅配ボックス
• TVドアホン
• 駐車場
• 大型駐車場
• バイク置き場
• 駐輪場
• 敷地内ゴミ置き場
• 24時間管理
• 防犯カメラ
• BS
• CS
• CATV
• インターネット無料

キャンペーン情報

仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①．キャンペーンＡ～Ｅの適用は要確認下さい】
【②．各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③．契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住　所　東京都墨田区横川4-4-7
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ロイジェントパークスキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
八百波青果店まで約360m
押上カフェまで約570m
オリナスまで約750m
オリジン弁当　押上店まで約730m
olinas錦糸町まで約540m
本所郵便局まで約300m
ヨドバシカメラマルチメディア錦糸町まで約930m
墨田区立柳島小学校まで約240m
墨田区立錦糸中学校まで約960m
錦糸町東急ストアまで約620m

総戸数	24戸
築年月	2022年5月
物件名	ロイジェントパークス錦糸町
所在地	東京都墨田区横川4-4-7
賃料	106,000円 – 182,000円
管理費	0円 – 0円
間取り	1K – 1LDK
専有面積	25.84m2 – 41.48m2
最寄駅	JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩9分 東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」徒歩9分 JR総武本線「錦糸町駅」徒歩9分 都営浅草線「押上（スカイツリー前）駅」徒歩10分 京成押上線「押上（スカイツリー前）駅」徒歩10分
構造規模	地上7階 RC造
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ