不動産投資を進める上では現金がとても重要です。例えば、毎月のローンの返済額が家賃収入より多かったとします。その場合、家賃収入だけでは毎月のローンの返済額が不足してしまいますので、オーナーは自己資金を毎月つぎ込まなければいけません。

そうなると当然、毎月現金は減るだけでストックされることはありません。このような状況ではやがてオーナーの資金が底をつき、ローンが返済できなくなる可能性があります。

また、毎月の家賃収入が黒字であっても、手元の現金がぎりぎりの状態で運用をしていると、入居者からの家賃支払いの遅延や設備の修繕費用、税金の支払いなどのタイミングによっては、運用が行き詰まることもあります。

そのため、効率よく運用を続けて投資を成功させるには、キャッシュフローをプラスにして毎月少しでも積み上げていくようにすることが大切です。現金があれば、大きくは儲からなくても運用を継続することができます。このように、手元に実際に現金がある、ということが、運用を続ける上でとても重要なことだということを認識しておくようにしましょう。

キャッシュフローのプラスは多くストックできるに越したことはありませんが、ただストックしておけば良いというものではありません。空室になった際のローンの支払いや設備が壊れた時の修理代、その他の経費に使うものになりますので、運用上重要な役割を果たすものだと言えます。

修理代などの費用が足りないからという理由で、オーナーが自分の貯金から費用を支払うことがありますが、運用が始まったらできるだけプライベートのお金は使わないことが大切です。

不動産投資は事業経営になりますので、効率よく運用するには事業収支の中で資金をやりくりをするのが、本来の形だと言えます。自己資金を使わないようにするためにも、できるだけキャッシュフローのプラスを大きくできる運用を心掛けるようにしましょう。

キャッシュフローを多く得るためには、収入源である家賃を高いまま保つことが大切です。キャッシュフローを意識することで、自然と家賃を下げない努力をすることになりますので、その結果家賃収入が下落しにくくなる可能性があります。

家賃収入は物件価格を査定する際の試算にも使われますが、家賃収入が高いほど価格は高くなる傾向にあります。またキャッシュフローが多く得られる物件は安定収入が見込めますので、査定価格が高くなり、売却に有利になる可能性があります。

毎月の運用の中でキャッシュフローがプラスになる場合も、ストックして終わりではありません。設備の修理代などの運用上の経費は、ストックされたキャッシュで補っていくことができます。他にはどのようなことができるのでしょうか。具体的に見てみましょう。

空室になった場合、その間は家賃収入がありませんので、オーナーはローンの返済や管理費の支払いを、家賃以外のお金で行わなければいけません。その場合、オーナーはまずストックされたキャッシュから支払いをする形になります。

空室が長期化すると持ち出し額は数十万円にもなりますので、支払いをしてもお金がなくならないように、キャッシュをより多くストックしておくことが重要になってきます。

金利が上昇した場合、一般的に上昇直後にはローン返済金のうち金利部分の割合が上がり、元金が減らされる形になります。また、5年後には返済額そのものが金利上昇に合わせて増やされます。そのため、上げ幅によっては運用に大きな影響があることが考えられます。

そういった場合は、ローンの借り換えをしたり繰上返済をしたりといった、金利上昇に対する対策が求められます。借り換えをしたり繰上返済をしたりするには手数料の支払いにお金がかかりますので、空室になった場合と同じようにストックされたキャッシュから支払いを行う形となります。

設備が壊れた際も、空室になった際や金利上昇した際と同じように蓄積されたキャッシュフローから修理代を支払います。設備の交換にはまとまったお金が必要ですので、手元に現金を貯めておくことは欠かせません。

ケースによっては火災保険で補償が受けられる場合もありますが、補償金の支払いは遅くなりがちなので同様に毎月のキャッシュフローのプラスをストックしていくことが重要になります。

運用に関わる支出は不動産投資を行う上での経費になりますので、基本的にはオーナー個人の貯金から支払いはしないようにするのが正常な運用になります。

固定資産税などの税金も不動産を運用する上での経費になります。そのため、個人のお金ではなく不動産投資で得られたキャッシュから支払う形になります。税金の支払いは忘れた頃にやってきますので、キャッシュをストックしておくことが重要と言えます。

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パークアクシスホンジョアヅマバシサウスレジデンス

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