不動産投資を進める上では現金がとても重要です。例えば、毎月のローンの返済額が家賃収入より多かったとします。その場合、家賃収入だけでは毎月のローンの返済額が不足してしまいますので、オーナーは自己資金を毎月つぎ込まなければいけません。

そうなると当然、毎月現金は減るだけでストックされることはありません。このような状況ではやがてオーナーの資金が底をつき、ローンが返済できなくなる可能性があります。

また、毎月の家賃収入が黒字であっても、手元の現金がぎりぎりの状態で運用をしていると、入居者からの家賃支払いの遅延や設備の修繕費用、税金の支払いなどのタイミングによっては、運用が行き詰まることもあります。

そのため、効率よく運用を続けて投資を成功させるには、キャッシュフローをプラスにして毎月少しでも積み上げていくようにすることが大切です。現金があれば、大きくは儲からなくても運用を継続することができます。このように、手元に実際に現金がある、ということが、運用を続ける上でとても重要なことだということを認識しておくようにしましょう。

キャッシュフローのプラスは多くストックできるに越したことはありませんが、ただストックしておけば良いというものではありません。空室になった際のローンの支払いや設備が壊れた時の修理代、その他の経費に使うものになりますので、運用上重要な役割を果たすものだと言えます。

修理代などの費用が足りないからという理由で、オーナーが自分の貯金から費用を支払うことがありますが、運用が始まったらできるだけプライベートのお金は使わないことが大切です。

不動産投資は事業経営になりますので、効率よく運用するには事業収支の中で資金をやりくりをするのが、本来の形だと言えます。自己資金を使わないようにするためにも、できるだけキャッシュフローのプラスを大きくできる運用を心掛けるようにしましょう。

キャッシュフローを多く得るためには、収入源である家賃を高いまま保つことが大切です。キャッシュフローを意識することで、自然と家賃を下げない努力をすることになりますので、その結果家賃収入が下落しにくくなる可能性があります。

家賃収入は物件価格を査定する際の試算にも使われますが、家賃収入が高いほど価格は高くなる傾向にあります。またキャッシュフローが多く得られる物件は安定収入が見込めますので、査定価格が高くなり、売却に有利になる可能性があります。

毎月の運用の中でキャッシュフローがプラスになる場合も、ストックして終わりではありません。設備の修理代などの運用上の経費は、ストックされたキャッシュで補っていくことができます。他にはどのようなことができるのでしょうか。具体的に見てみましょう。

空室になった場合、その間は家賃収入がありませんので、オーナーはローンの返済や管理費の支払いを、家賃以外のお金で行わなければいけません。その場合、オーナーはまずストックされたキャッシュから支払いをする形になります。

空室が長期化すると持ち出し額は数十万円にもなりますので、支払いをしてもお金がなくならないように、キャッシュをより多くストックしておくことが重要になってきます。

金利が上昇した場合、一般的に上昇直後にはローン返済金のうち金利部分の割合が上がり、元金が減らされる形になります。また、5年後には返済額そのものが金利上昇に合わせて増やされます。そのため、上げ幅によっては運用に大きな影響があることが考えられます。

そういった場合は、ローンの借り換えをしたり繰上返済をしたりといった、金利上昇に対する対策が求められます。借り換えをしたり繰上返済をしたりするには手数料の支払いにお金がかかりますので、空室になった場合と同じようにストックされたキャッシュから支払いを行う形となります。

設備が壊れた際も、空室になった際や金利上昇した際と同じように蓄積されたキャッシュフローから修理代を支払います。設備の交換にはまとまったお金が必要ですので、手元に現金を貯めておくことは欠かせません。

ケースによっては火災保険で補償が受けられる場合もありますが、補償金の支払いは遅くなりがちなので同様に毎月のキャッシュフローのプラスをストックしていくことが重要になります。

運用に関わる支出は不動産投資を行う上での経費になりますので、基本的にはオーナー個人の貯金から支払いはしないようにするのが正常な運用になります。

固定資産税などの税金も不動産を運用する上での経費になります。そのため、個人のお金ではなく不動産投資で得られたキャッシュから支払う形になります。税金の支払いは忘れた頃にやってきますので、キャッシュをストックしておくことが重要と言えます。

■駐車場　　　6台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　102台/初回ステッカー代1,100円
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■設　計　　　株式会社エーエーアンドサン
■施　工　　　真柄建設株式会社東京建築事業部
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　相談
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1DK～1LDK（25.29㎡～40.45㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
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※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

• エレベーター
• オートロック
• 宅配ボックス
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• 駐輪場
• 敷地内ゴミ置き場
• 24時間管理
• 防犯カメラ
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キャンペーン情報

礼金0＋仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①．キャンペーンＡ～Ｅの適用は要確認下さい】
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住　所　東京都墨田区本所3-25-3
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークアクシスホンジョアヅマバシサウスレジデンス

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田東駒形3丁目店まで約270m
ローソン本所吾妻橋駅南店まで約400m
マルエツプチ 本所四丁目店まで約170m
まいばすけっと本所3丁目まで約200m
東京ミズマチまで約800m
どらっぐぱぱす石原店まで約650m
山田記念病院まで約600m
墨田石原郵便局まで約400m
本所一郵便局まで約450m
墨田区立若宮公園まで約450m
墨田公園まで約1300m
浅草寺まで約1100m
墨田区立横川小学校まで約450m
墨田区立本所中学校まで約70m

総戸数	88戸
築年月	2022年7月
物件名	パークアクシス本所吾妻橋サウスレジデンス
所在地	東京都墨田区本所3-25-3
賃料	131,000円 – 180,000円
管理費	12,000円 – 15,000円
間取り	1DK – 1LDK
専有面積	29.03m2 – 40.45m2
最寄駅	都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩6分 東京メトロ銀座線「浅草駅」徒歩12分 都営浅草線「浅草駅」徒歩12分 都営大江戸線「蔵前駅」徒歩14分 JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩23分
構造規模	地上7階 RC造
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可