土地を所有している方が賃貸マンションを新築で建てて経営を始める場合、マンションを建設するための多額の資金が必要です。また、これまでにマンション経営をしており、建物の老朽化によって建て直しを検討するケースでも資金をどのように調達するか悩む方も少なくないのではないでしょうか。

等価交換とは、マンション建設を手掛けるデベロッパーに土地の所有者が土地を提供して、デベロッパーが提供された土地にマンションを建設するという仕組みです。

土地の所有者は土地をデベロッパーに提供する代わりに、提供した土地の評価割合と同じ建物の専有面積を受け取ることが可能になります。例えば、土地の評価額4分の1を譲渡した場合、土地の所有者は建物の4分の1の所有権を得ることが可能です。

デベロッパーは建物の残りの4分の3を売却すれば売却益を、運用すれば運用駅を得られます。土地の所有者は費用負担なしで建物の一部、デベロッパーは売却益や運用益が手に入るため、等価交換は双方にメリットのある契約方法と言えるでしょう。

土地の所有者、デベロッパーの双方にメリットのある等価交換ですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

賃貸マンション経営を始める際、金融機関が提供する不動産投資ローンを利用すれば自己資金を抑えることが可能ですが、不動産投資ローンの返済負担が毎月生じることとなります。

空室の増加によって運用結果が想定通りにならなかった、金利の上昇によって返済負担が大きくなった場合は、不動産投資ローンの返済が困難になる可能性があります。一方、等価交換を活用した場合、建築費用はデベロッパーの負担となるため、建築費用の負担が生じず、新規の借入をすることなくマンション経営を始めることが可能です。

更地には固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されません。そのため、宅地と比較して固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる可能性があります。

また、更地で駐車場経営や太陽光発電、トランクルーム経営などを始めても、宅地とはならないために上記の軽減措置が受けられません。

一方、等価交換は土地に建物を建てることとなるため、宅地とすることが可能です。所有している土地が宅地になることで、税制上の軽減措置を受けられる点もメリットと言えます。

居住しながら同一の建物で不動産運営を行うスタイルには「賃貸併用住宅」という方法があります。しかし、賃貸併用住宅では利用する住宅ローンの条件によって、賃貸に使える面積が制限されているデメリットがあります。

一方、等価交換はローンを活用しないために、賃貸併用住宅のような条件付けがありません。自身の住宅の確保と賃貸経営を効率的に行える点もメリットとなります。

金融機関の不動産ローンを契約して更地に賃貸マンションを建設した、またはマンションを建て直した場合、土地と建物の所有権は全て自分のものになります。

そのため、賃貸マンションの建っている土地に自分の家を建てることになっても、入居者が全て退去した場合、自分の自由に土地を使用することが可能です。

しかし、等価交換の場合、土地は建てられた賃貸マンションのオーナーの共有になるため、土地の所有権は持ち分割合に応じて分割されることになります。

等価交換で賃貸マンションを建築する場合は、土地の価値に基づいて建物の持ち分割合を決めます。しかし、土地と建物の評価額をいくらに設定するかはデベロッパー側が行うこととなり、明確な基準が設けられていない点に注意が必要です。

例えば、土地の相場価格は5,000万円であるにもかかわらず、デベロッパーが評価額を4,500万円と評価して等価交換を行えば、土地の所有者の取り分は少なくなります。

また、建物の適正な評価額が2億円であるにもかかわらず、デベロッパーが評価額を2億2,000万円と高く評価した場合も同様です。

土地の所有者と不動産デベロッパーとの間には情報差があり、デベロッパーに有利な条件となっていても土地所有者がそれに気づかない可能性もあります。土地の不動産査定を別途行ったり、他の活用方法と並行して比較するなど、慎重に検討することが重要となります。

等価交換はデベロッパー側の事業計画により進められるため、デベロッパーの利益の確保が難しい賃貸需要の少ないエリアや、地価下落・人口減少傾向にある都市の場合は等価交換による土地活用が検討出来ない可能性が高いと言えます。

また、土地の広さが狭いと大規模なマンションなどの共同住宅が建てられないため、狭い土地は等価交換の対象外となるケースもあります。どのような土地でも等価交換ができるわけではない点はデメリットとなります。

例えば、等価交換のデメリットも含めて土地の所有者へ説明し、慎重な検討を促してくれるかどうか、土地と建物の評価額の算定結果を分かりやすく説明してくれるか、という点に注目してみましょう。

その他、土地の売却や等価交換以外の土地活用についても並行して検討しておく事が大切です。等価交換で得られる利益と売却した際の売却益、他の土地活用をした際の運用益などを比較し、それぞれのメリット・デメリットを見比べてみましょう。

誠実なデベロッパーに等価交換を依頼する、適正な評価額がいくらかなのかをあらかじめ調べておけば、等価交換に失敗するリスクを抑えられるでしょう。

■駐車場　　　1台（平置式）月額44,000円
■バイク置場　5台/月額6,600円
■駐輪場　　　有/6,600円（2年）
―――――――
■設　計　　　株式会社藤井亮介建築研究所
■施　工　　　日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1R～2LDK（25.08㎡～69.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

• エレベーター
• オートロック
• 宅配ボックス
• TVドアホン
• 駐車場
• バイク置き場
• 駐輪場
• 敷地内ゴミ置き場
• 24時間管理
• 防犯カメラ
• BS
• CS
• CATV
• インターネット無料

キャンペーン情報

礼金0＋仲介手数料無料＋フリーレントキャンペーン中です。
【①．キャンペーンＡ～Ｅの適用は要確認下さい】
【②．各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③．契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住　所　東京都墨田区本所2-16-2
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
プライムメゾンアサクサイースト

■近隣周辺施設情報
ローソン墨田吾妻橋2丁目店まで約620m
セブンイレブン墨田本所2丁目店まで約220m
サミットストア両国石原店まで約400m
まいばすけっと本所3丁目まで約480m
本所一郵便局まで約100m
三井住友銀行本所出張所まで約650m
ドラックストアぱぱす東駒形店まで約560m
山田記念病院まで約500m
墨田区立本所中学校まで約320m
墨田区立外手小学校まで約300m
東駒形保育園まで約310m
かしわ児童遊園まで約260m
若宮公園まで約320m
荒井湯まで約150m

総戸数	49戸
築年月	2022年6月
物件名	プライムメゾン浅草イースト
所在地	東京都墨田区本所2-16-2
賃料	117,000円 – 280,000円
管理費	10,000円 – 15,000円
間取り	1R – 2LDK
専有面積	25.08m2 – 69.94m2
最寄駅	東京メトロ銀座線「浅草駅」徒歩8分 東武伊勢崎線「浅草駅」徒歩8分 都営大江戸線「蔵前駅」徒歩9分 都営浅草線「蔵前駅」徒歩12分 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩10分
構造規模	地上7階 RC造
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可