「駐輪場」タグアーカイブ

アルテシモヴィコロセカンドオピニオン

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
       初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
       年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.92㎡~50.33㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区千歳2-12-8
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■【→ キャッシュバック / 5大キャンペーン
■501号室対象/キャンペーンB/適用可
■501号室対象/実質フリーレント1ヶ月

■上記以外住居対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アルテシモヴィコロ
ARTESSIMO VICOLO

■近隣周辺施設情報
ジーンズメイト両国店まで約590m
エンゼルファミリー両国店まで約310m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約450m
セブンイレブン墨田千歳店まで約70m
ローソン新大橋1丁目店まで約370m
ドラッグセイムス墨田両国店まで約520m
泉屋 業務用食材森下店まで約520m
くすりの福太郎森下駅前店まで約750m
墨田区立両国小学校まで約470m
ワーカーズコープ新大橋のびっこ保育園本園まで約170m

総戸数
築年月
物件名 アルテシモヴィコロ
所在地 東京都墨田区千歳2-12-8
賃料 93,000円 – 99,000円
管理費 10,000円 – 10,000円
間取り 1K – 1K
専有面積 25.92m2 – 25.95m2
最寄駅 都営新宿線「森下駅」徒歩6分
都営大江戸線「森下駅」徒歩6分
JR中央・総武線「両国駅」徒歩9分
都営大江戸線「両国駅」徒歩10分
都営新宿線「浜町駅」徒歩14分
構造規模
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可

メイクスデザイン門前仲町セカンドオピニオン

■駐車場   ─  
■バイク置場 ─
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可 
■楽 器   不可 
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
       初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
       年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1DK(25.74㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 内廊下
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット

キャンペーン情報
キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都江東区深川1-8-11
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■【→ REIT FIND / 5大キャンペーン
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
メイクスデザインモンゼンナカチョウ

■近隣周辺施設情報
ホームセンターコーナン江東深川店まで約750m
エアーズバーガーまで約640m
清澄庭園前交番まで約780m
ブルーボトルコーヒー清澄白河フラッグシップカフェまで約940m
清澄公園まで約1040m
YUJI RAMEN TOKYOまで約940m
アブアブ赤札堂深川店まで約340m
ローソンストア100門前仲町店まで約90m
ファミリーマート永代門前仲町店まで約160m
まいばすけっと深川2丁目店まで約660m
セイジョー門前仲町店まで約120m
ドラッグ・オゾン門前仲町店まで約150m

総戸数 27戸
築年月 2010年2月
物件名 メイクスデザイン門前仲町
所在地 東京都江東区深川1-8-11
賃料
管理費
間取り
専有面積
最寄駅 東京メトロ東西線「門前仲町駅」徒歩6分
都営大江戸線「門前仲町駅」徒歩6分
東京メトロ半蔵門線「清澄白河駅」徒歩8分
都営大江戸線「清澄白河駅」徒歩8分
JR京葉線「越中島駅」徒歩15分
構造規模 地上10階 RC造
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸

アルテシモノルガセカンドオピニオン

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
       初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
       年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(27.25㎡~29.13㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区立川1-7-6
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■【→ REIT FIND / 5大キャンペーン
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アルテシモノルガ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約370m
マルエツ両国亀沢店まで約1060m
ライフ菊川店まで約580m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約700m
薬ヒグチ両国店まで約640m
ドトールコーヒーショップ両国東口店まで約840m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約500m
ローソンストア100両国店まで約220m
ローソン墨田千歳3丁目店で約280m
くすりの福太郎森下駅前店まで約520m
オリジン弁当森下店まで約470m

総戸数 25戸
築年月 2019年5月
物件名 アルテシモノルガ
所在地 東京都墨田区立川1-7-6
賃料 106,000円 – 111,000円
管理費 10,000円 – 10,000円
間取り 1K – 1K
専有面積 27.25m2 – 29.13m2
最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩4分
都営新宿線「森下駅」徒歩4分
都営大江戸線「両国駅」徒歩8分
JR中央・総武線「両国駅」徒歩13分
東京メトロ半蔵門線「清澄白河駅」徒歩15分
構造規模 地上7階 RC造
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可

クレストコート清澄庭園セカンドオピニオン

■駐車場   2台(平置式)
■バイク置場 2台/月額5,500円
■駐輪場   24台/月額550円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK(39.96㎡~39.97㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都江東区平野1-2-2
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
クレストコートキヨスミテイエン

■近隣周辺施設情報
オーケー平野店まで約500m
ローソン江東清澄店まで約280m
ヘルスケアセイジョー清澄白河店まで約520m
深川釜匠まで約340m
清澄庭園まで約630m
福富川公園まで約460m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約610m
ミニストップ深川冬木店まで約520m
ファミリーマート白河2丁目店まで約830m
月かげ幼稚園まで約170m
深川安江クリニックまで約390m

総戸数 26戸
築年月 2019年4月
物件名 クレストコート清澄庭園
所在地 東京都江東区平野1-2-2
賃料 159,000円 – 174,000円
管理費 15,000円 – 15,000円
間取り 1LDK – 1LDK
専有面積 39.96m2 – 39.97m2
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「清澄白河駅」徒歩5分
都営大江戸線「清澄白河駅」徒歩5分
東京メトロ東西線「門前仲町駅」徒歩8分
都営大江戸線「門前仲町駅」徒歩8分
都営新宿線「森下駅」徒歩13分
構造規模 地上14階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

大森海岸レジデンスセカンドオピニオン

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(21.36㎡~42.86㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都品川区南大井3-23-13
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
オオモリカイガンレジデンス

■近隣周辺施設情報
品川水神郵便局まで約210m
Welpark大森貝塚店まで約810m
セブンイレブンしながわ水族館西店まで約150m
スリーエフ南大井店まで約160m
セブンイレブン品川大井7丁目店まで約920m
ファミリーマートいすゞ本社前店まで約100m
大森ベルポートE館まで約330m
さくら薬局大森店まで約340m
イトーヨーカドー大森店まで約230m
TSUTAYA大森駅東口店まで約200m
まいばすけっと南大井3丁目店まで約340m

総戸数 63戸
築年月 2022年2月
物件名 大森海岸レジデンス
所在地 東京都品川区南大井3-23-13
賃料 97,000円 – 111,000円
管理費 9,000円 – 9,000円
間取り 1K – 1K
専有面積 21.41m2 – 21.63m2
最寄駅 京急本線「大森海岸駅」徒歩6分
JR京浜東北線「大森駅」徒歩7分
京急本線「立会川駅」徒歩14分
京急本線「平和島駅」徒歩17分
東京モノレール「大井競馬場前駅」徒歩20分
構造規模 地上12階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

プライムメゾン浅草イーストセカンドオピニオン

土地を所有している方が賃貸マンションを新築で建てて経営を始める場合、マンションを建設するための多額の資金が必要です。また、これまでにマンション経営をしており、建物の老朽化によって建て直しを検討するケースでも資金をどのように調達するか悩む方も少なくないのではないでしょうか。

等価交換とは、マンション建設を手掛けるデベロッパーに土地の所有者が土地を提供して、デベロッパーが提供された土地にマンションを建設するという仕組みです。

土地の所有者は土地をデベロッパーに提供する代わりに、提供した土地の評価割合と同じ建物の専有面積を受け取ることが可能になります。例えば、土地の評価額4分の1を譲渡した場合、土地の所有者は建物の4分の1の所有権を得ることが可能です。

デベロッパーは建物の残りの4分の3を売却すれば売却益を、運用すれば運用駅を得られます。土地の所有者は費用負担なしで建物の一部、デベロッパーは売却益や運用益が手に入るため、等価交換は双方にメリットのある契約方法と言えるでしょう。

土地の所有者、デベロッパーの双方にメリットのある等価交換ですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか?それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

賃貸マンション経営を始める際、金融機関が提供する不動産投資ローンを利用すれば自己資金を抑えることが可能ですが、不動産投資ローンの返済負担が毎月生じることとなります。

空室の増加によって運用結果が想定通りにならなかった、金利の上昇によって返済負担が大きくなった場合は、不動産投資ローンの返済が困難になる可能性があります。一方、等価交換を活用した場合、建築費用はデベロッパーの負担となるため、建築費用の負担が生じず、新規の借入をすることなくマンション経営を始めることが可能です。

更地には固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用されません。そのため、宅地と比較して固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になる可能性があります。

また、更地で駐車場経営や太陽光発電、トランクルーム経営などを始めても、宅地とはならないために上記の軽減措置が受けられません。

一方、等価交換は土地に建物を建てることとなるため、宅地とすることが可能です。所有している土地が宅地になることで、税制上の軽減措置を受けられる点もメリットと言えます。

居住しながら同一の建物で不動産運営を行うスタイルには「賃貸併用住宅」という方法があります。しかし、賃貸併用住宅では利用する住宅ローンの条件によって、賃貸に使える面積が制限されているデメリットがあります。

一方、等価交換はローンを活用しないために、賃貸併用住宅のような条件付けがありません。自身の住宅の確保と賃貸経営を効率的に行える点もメリットとなります。

金融機関の不動産ローンを契約して更地に賃貸マンションを建設した、またはマンションを建て直した場合、土地と建物の所有権は全て自分のものになります。

そのため、賃貸マンションの建っている土地に自分の家を建てることになっても、入居者が全て退去した場合、自分の自由に土地を使用することが可能です。

しかし、等価交換の場合、土地は建てられた賃貸マンションのオーナーの共有になるため、土地の所有権は持ち分割合に応じて分割されることになります。

等価交換で賃貸マンションを建築する場合は、土地の価値に基づいて建物の持ち分割合を決めます。しかし、土地と建物の評価額をいくらに設定するかはデベロッパー側が行うこととなり、明確な基準が設けられていない点に注意が必要です。

例えば、土地の相場価格は5,000万円であるにもかかわらず、デベロッパーが評価額を4,500万円と評価して等価交換を行えば、土地の所有者の取り分は少なくなります。

また、建物の適正な評価額が2億円であるにもかかわらず、デベロッパーが評価額を2億2,000万円と高く評価した場合も同様です。

土地の所有者と不動産デベロッパーとの間には情報差があり、デベロッパーに有利な条件となっていても土地所有者がそれに気づかない可能性もあります。土地の不動産査定を別途行ったり、他の活用方法と並行して比較するなど、慎重に検討することが重要となります。

等価交換はデベロッパー側の事業計画により進められるため、デベロッパーの利益の確保が難しい賃貸需要の少ないエリアや、地価下落・人口減少傾向にある都市の場合は等価交換による土地活用が検討出来ない可能性が高いと言えます。

また、土地の広さが狭いと大規模なマンションなどの共同住宅が建てられないため、狭い土地は等価交換の対象外となるケースもあります。どのような土地でも等価交換ができるわけではない点はデメリットとなります。

例えば、等価交換のデメリットも含めて土地の所有者へ説明し、慎重な検討を促してくれるかどうか、土地と建物の評価額の算定結果を分かりやすく説明してくれるか、という点に注目してみましょう。

その他、土地の売却や等価交換以外の土地活用についても並行して検討しておく事が大切です。等価交換で得られる利益と売却した際の売却益、他の土地活用をした際の運用益などを比較し、それぞれのメリット・デメリットを見比べてみましょう。

誠実なデベロッパーに等価交換を依頼する、適正な評価額がいくらかなのかをあらかじめ調べておけば、等価交換に失敗するリスクを抑えられるでしょう。

■駐車場   1台(平置式)月額44,000円
■バイク置場 5台/月額6,600円
■駐輪場   有/6,600円(2年)
―――――――
■設 計   株式会社藤井亮介建築研究所
■施 工   日本建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.08㎡~69.94㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区本所2-16-2
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
プライムメゾンアサクサイースト

■近隣周辺施設情報
ローソン墨田吾妻橋2丁目店まで約620m
セブンイレブン墨田本所2丁目店まで約220m
サミットストア両国石原店まで約400m
まいばすけっと本所3丁目まで約480m
本所一郵便局まで約100m
三井住友銀行本所出張所まで約650m
ドラックストアぱぱす東駒形店まで約560m
山田記念病院まで約500m
墨田区立本所中学校まで約320m
墨田区立外手小学校まで約300m
東駒形保育園まで約310m
かしわ児童遊園まで約260m
若宮公園まで約320m
荒井湯まで約150m

総戸数 49戸
築年月 2022年6月
物件名 プライムメゾン浅草イースト
所在地 東京都墨田区本所2-16-2
賃料 117,000円 – 280,000円
管理費 10,000円 – 15,000円
間取り 1R – 2LDK
専有面積 25.08m2 – 69.94m2
最寄駅 東京メトロ銀座線「浅草駅」徒歩8分
東武伊勢崎線「浅草駅」徒歩8分
都営大江戸線「蔵前駅」徒歩9分
都営浅草線「蔵前駅」徒歩12分
都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩10分
構造規模 地上7階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

コンフォレスト中延セカンドオピニオン

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/ステッカー代1,000円
―――――――
■設 計   生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所
■施 工   生和コーポレーション株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(26.01㎡~54.74㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都品川区中延6-4-7
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1K対象/仲介手数料無料

■2LDK対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
コンフォレストナカノブ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと北馬込2丁目店まで約210m
東急ストアフードステーション中延店まで約420m
セブンイレブン品川中延6丁目店まで約110m
スギ薬局中延店まで約370m
品川中延五郵便局まで約370m
高山クリニックまで約350m
こみね循環器科・内科クリニックまで約500m
三井住友銀行荏原町出張所まで約450m
松のや中延店まで約430m
銀だこ中延店まで約440m
ドトールコーヒーショップ中延駅前店まで約500m
蛇窪神社まで約300m
冨士見台保育園まで約170m
朋優学院高等学校まで約280m

総戸数 34戸
築年月 2022年7月
物件名 コンフォレスト中延
所在地 東京都品川区中延6-4-7
賃料 95,000円 – 215,000円
管理費 9,000円 – 10,000円
間取り 1K – 2LDK
専有面積 26.01m2 – 54.74m2
最寄駅 都営浅草線「中延駅」徒歩4分
東急大井町線「旗の台駅」徒歩7分
東急池上線「旗の台駅」徒歩7分
JR横須賀線「西大井駅」徒歩12分
JR湘南新宿ライン「西大井駅」徒歩12分
構造規模 地上12階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

プラウドフラット日暮里セカンドオピニオン

競売とは、不動産ローンを滞納した場合、金融機関や保証会社が、担保の目的としている不動産を強制的に売却して、債権の回収をはかる手続きです。

金融機関や保証会社が、裁判所に申立てることによって競売手続きが開始され、その後は、裁判所が民事執行法に基づいて、調査、入札などをおこないます。

落札者が決まると、裁判所が売却許可決定をおこない、強制的に落札した買受者に引き渡されることになります。

他方、任意売却とは、不動産ローンの返済ができなくなり、売却してもローンの全額を返済できない場合、債権者の合意を得て一般市場で売却する手続きです。

任意売却は競売を回避するための手段として利用され、債権者の合意を得るほかは通常の不動産の売却手続きと大きく変わりはありません。

以下、競売手続きの流れについて詳しく説明していきます。民事執行法に則った裁判手続きの一形態であり、入札者を募るために不動産の情報が公開され、落札者に強制的に売却、引き渡すことになります。

金融機関や保証会社などの債権者が裁判所に対して債権の担保となっている不動産を強制的に売却する法的手続きの申立てをおこないます。通常、不動産ローンを3~6カ月程度滞納すると、競売手続きに移行します。

裁判所から、債務者に「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。この時点で、所有不動産が競売にかけられたことが分かります。通知が届いてからおよそ6カ月程度で不動産は競売により売却され、明け渡さなければならなくなります。

裁判所の執行官が、競売にかけられた不動産の現況を調査します。室内の写真撮影などもおこなわれます。この調査を下に、価格査定がおこなわれて競売の入札時の基準価格が決定されます。

入札期日になると、不動産の落札(購入)を希望する人が入札をおこないます。入札期間は1週間程度になります。開札日に、入札額のうち最も高い金額で入札のあった人が落札者、すなわち買受者となります。

落札者に売却許可決定がなされ、不動産が引き渡されます。元の所有者が引渡しに応じない場合、新しい所有者は、引渡し命令の申立てや強制執行の申立てにより、元の所有者は強制的に立ち退かなければならなくなります。

以下、任意売却手続きの流れを詳しく説明していきます。基本的には、債権者と交渉する以外は、通常の不動産売却の流れと同様です。

任意売却を専門としている不動産業者などに、任意売却の相談をおこないます。任意売却を検討している不動産の査定も依頼します。不動産業者は、債務者の現状や不動産の査定価格を総合考慮して、任意売却の計画を立てます。

任意売却の実績がある不動産会社を探すには、不動産一括査定サービスの利用を検討してみましょう。不動産一括査定サービスは複数の不動産会社から無料で物件査定を受けられるサービスですが、任意売却のような特殊な条件を伴う場合にも有効利用することが出来ます。

不動産一括査定サービスに物件を登録する際、備考欄や売主の希望欄に「任意売却を検討しているため、対応実績のある不動産会社へ依頼したい」旨を記載することで、1社ずつ問い合わせるよりも効率的に実績のある不動産会社にアプローチすることが出来ます。

売却価格の調整、競売の取り下げ、残債の返済方法など任意売却の詳細について、すべての債権者と交渉して同意を得ます。場合によっては、弁護士などの専門家が交渉にあたることもあります。

債権者の合意が得られたら、販売活動となります。通常の不動産売買と同様、不動産業者と媒介契約を締結し、販売活動をおこなってもらいます。

購入希望者が見付かったら、条件をすり合わせ、売買契約を締結します。契約に基づいて決済、引渡しをおこない、買主から支払われた代金によって、残債を返済します。抵当権抹消、所有権移転の登記がおこなわれ、任意売却は終了します。

前述したように、競売と任意売却ではそれぞれの手続きの流れ、性質が大きく異なることが分かります。これらを踏まえて、競売のメリット・デメリットについて解説します。

強制的に執行されてしまう競売は任意売却と比較して金銭的なメリットは少なくなりますが、次のようなメリットがあります。

競売の最大のメリットは、債務者の手間がかからないということです。裁判所と債権者が進める手続きであり、債務者は立ち退くまでは物件の売買に関して何もする必要がありません。

競売手続きには、6カ月から1年程度の時間がかかります。落札者が集まらない場合は、さらに長期化する可能性もあり、比較的長期間不動産を持ち続けることができるといえます。

競売の場合、売却基準価額が市場価格の50%程度といわれ、入札可能な価格は、これの80%からスタートするため、落札価格は相場よりも安くなる傾向があります。すると、不動産ローンの残債も多くなってしまい、手続き後の負担が重くなることがあります。

競売によって得られた売却代金は、すべて抵当権者へのローン返済に充てられます。引っ越し代も捻出できず、残債も一括返済を迫られることが多く、自己破産に結び付く可能性もあります。

競売手続きでは、現況調査が行われて執行官が室内に立ち入ります。また、入札に際して、不動産の所在地や所有者などの情報が公開され、落札を検討する不動産業者などが訪れたりすることもあります。このように、プライバシーが脅かされるリスクがあるといえます。

■駐車場   5台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 6台/月額3,300円
■駐輪場   60台/月額220円~330円
―――――――
■設 計   株式会社ディスク
■施 工   工新建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.01㎡~50.68㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 内廊下
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都荒川区東日暮里6-6-6
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
プラウドフラットニッポリ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン東日暮里店まで約120m
ファミリーマート東日暮里6丁目店まで約380m
いなげや荒川東日暮里店まで約460m
コープみらいミニコープ日暮里店まで約160m
まいばすけっと三河島駅前店まで約210m
どらっくぱぱす西日暮里店まで約500m
東日暮里クリニックまで約190m
みかわしまタワークリニックまで約220m
城北信用金庫 日暮里中央支店まで約40m
三菱UFJ銀行 日暮里支店まで約260m
東日暮里六郵便局まで約40m
日暮里南公園まで約530m
荒川区役所まで約1040m
フィットネスジムJOYFIT24日暮里まで約730m
ホットヨガスタジオLAVA日暮里店まで約790m

総戸数 44戸
築年月 2022年6月
物件名 プラウドフラット日暮里
所在地 東京都台東区浅草6-6-6
賃料 94,000円 – 209,000円
管理費 10,000円 – 15,000円
間取り 1R – 2LDK
専有面積 25.01m2 – 50.68m2
最寄駅 JR常磐線(上野~取手)「三河島駅」徒歩4分
JR山手線「日暮里駅」徒歩11分
JR京浜東北線「鶯谷駅」徒歩13分
JR山手線「西日暮里駅」徒歩14分
東京メトロ千代田線「西日暮里駅」徒歩14分
構造規模 地上14階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

エルファーロ代々木上原2セカンドオピニオン

■駐車場   ─
■バイク置場 3台/月額3,000円~5,000円
■駐輪場   22台/1住戸1台無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(20.21㎡~33.36㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 内廊下
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都渋谷区上原2-4-3
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
エルファーロヨヨギウエハラⅡ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン 渋谷上原3丁目店まで約140m
サンクス 駒場4丁目店まで約220m
ファミリーマート 上原三丁目店まで約250m
Odakyu OX(小田急OX) 代々木上原店まで約140m
マルエツ 代々木上原店まで約320m
丸正食品 代々木上原駅前店まで約340m
カルディコーヒーファーム代々木上原店まで約310m
ローソン渋谷上原二丁目店まで約190m
キッチンオリジン代々木上原店まで約430m
サンマルクカフェ代々木上原店まで約600m

総戸数 22戸
築年月 2022年7月
物件名 エルファーロ代々木上原2
所在地 東京都渋谷区上原2-4-3
賃料 101,000円 – 156,000円
管理費 6,000円 – 8,000円
間取り 1K – 1LDK
専有面積 20.21m2 – 33.36m2
最寄駅 小田急線「代々木上原駅」徒歩5分
東京メトロ千代田線「北綾瀬駅」徒歩5分
小田急線「代々木八幡駅」徒歩8分
東京メトロ千代田線「代々木公園駅」徒歩9分
京王井の頭線「駒場東大前駅」徒歩16分
構造規模 地上4階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

リテラス上野入谷セカンドオピニオン

土地活用における金融機関の融資は「不動産投資ローン」か「事業ローン」なのかで審査基準が異なります。これらのうち、実物不動産を担保設定できるため、不動産投資ローンの方が審査基準は低い傾向があります。

土地活用では、土地の上に、収益を生み出せる建物や装置などを建築・設置し、事業をおこなって収益を得ます。事業ローンであれば、その事業自体の収益性を審査し、月々の返済原資をその事業収益から充当できるかどうか、を重視して融資審査をおこないます。

これに対して、不動産投資ローンでは不動産賃貸業としての収益性だけでなく、不動産の担保性、個人の属性などを総合考慮して融資がおこなわれます。事業としての収益性も評価対象となりますが、他の評価が良ければ審査に通る可能性を高めることが可能です。

対象不動産の収益性と担保性については、収益還元法と積算法と言われる評価方法が用いられますが、特に積算法の評価を重視する金融機関が多い傾向があります。

積算法は、不動産を土地と建物に分け、それぞれの現在価格を合計して評価する方法です。土地については路線価、建物については再調達価格を用いて算定します。

収益還元法は、その不動産から生じる家賃や地代などの純収益を将来にわたって予測し、その総和を推計して評価します。

このほか、家賃収入からローン返済できない場合の返済原資として、融資希望者の給与収入や年齢、勤続年数、勤め先企業の業績等の属性が考慮されます。

事業ローンは、事業の「安全性」、「収益性」、「成長性」などを財務諸表や事業計画書などから測定して審査をおこないます。特に、入口審査としての「安全性」は厳しく審査され、財務諸表を下に返済能力・返済財源、担保力、信用力などを判断します。

「安全性」の審査をクリアすると、事業計画を下に将来の事業の「収益性」や「成長性」を審査し、具体的な融資金額や利息などの融資条件を決めていくという流れになります。

創業融資などの公的支援に沿った融資を除けば、事業ローンは、「安全性」を証明できる実績を上げて、かつ、将来の「収益性」や「成長性」についても合理的な根拠があるようでなければ、審査を通過することは難しい、といえるでしょう。

なお、民泊やコインパーキング、コインランドリー、店舗経営などの土地活用は、不動産投資ローンの枠ではなく、事業ローンの枠での審査となるケースが多く、融資を利用する難易度は上がるといえます。

賃貸需要が見込めるエリアである必要がありますが、アパート経営であれば、不動産投資ローンを利用して始めることができます。マンション経営の場合、広めの土地であることも条件になります。

路線価が安く担保評価が低い土地であっても、土地活用として賃貸アパート・マンション経営をするのであれば、主な初期投資は建物の建築費用となり、投資コストに対する収益性は高くなる傾向があります。

土地と建物両方を対象として不動産投資ローンを組むことと比較して、不動産投資ローンを組みやすいといえます。

ただし、大規模な賃貸アパートを建築する場合、融資額では足りずに多額の自己資金が必要となるケースもあります。また、融資が下りたとしても、想定した入居率が保てないまま事業自体が失敗してしまうリスクについても慎重に検証することが大切です。実際に賃貸アパートを建築する前に、該当エリアで賃貸需要が見込めるかどうか調査をすることから始めてみましょう。

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社和田組一級建築士事務所
■施 工   株式会社和田組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.05㎡~57.14㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 内廊下
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都台東区竜泉1-2-2
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月
(※2LDKは除く)

■2LDK対象/キャンペーンA/適用可
■2LDK対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リテラスウエノイリヤ

■近隣周辺施設情報
ミニストップ 入谷2丁目店まで約110m
ファミリーマート 千束三丁目店まで約270m
まいばすけっと竜泉1丁目まで約260m
いなげや入谷店まで約450m
台東区立台東病院まで約400m
道川内科クリニックまで約450m
ぱぱす薬局 千束店まで約210m
台東竜泉郵便局まで約350m
台東千束郵便局まで約500m
東京東信用金庫 入谷支店まで約350m
西徳寺まで約70m
台東区立吉原公園まで約600m
台東区立金竜小学校まで約550m

総戸数 37戸
築年月 2022年6月
物件名 リテラス上野入谷
所在地 東京都台東区竜泉1-2-2
賃料 86,000円 – 210,000円
管理費 10,000円 – 20,000円
間取り 1K – 2LDK
専有面積 25.05m2 – 57.14m2
最寄駅 東京メトロ日比谷線「入谷駅」徒歩7分
東京メトロ日比谷線「三ノ輪駅」徒歩7分
つくばエクスプレス「浅草駅」徒歩12分
都電荒川線「三ノ輪橋駅」徒歩16分
つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩21分
構造規模 地上11階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

カスタリア押上セカンドオピニオン

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(24.47㎡~41.20㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区向島3-5-2
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
カスタリアオシアゲ

■近隣周辺施設情報
わらべ向島保育園まで約340m
小梅保育園まで約310m
セブンイレブン墨田押上2丁目店まで約130m
エネルギースーパーたじま押上店まで約370m
イトーヨーカドー曳舟店まで約650m
向島四郵便局まで約130m
墨田区役所まで約1070m
ローソンストア100言問橋店まで約340m
隅田川診療所まで約450m
小梅児童遊園まで約420m

総戸数 60戸
築年月 2008年8月
物件名 カスタリア押上
所在地 東京都墨田区向島3-5-2
賃料 86,000円 – 145,000円
管理費 7,000円 – 10,000円
間取り 1K – 1LDK
専有面積 24.47m2 – 41.20m2
最寄駅 東武伊勢崎線「とうきょうスカイツリー駅」徒歩9分
都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩10分
東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩11分
京成押上線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩11分
都営浅草線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩11分
構造規模 地上11階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

ディアレイシャス押上桜橋セカンドオピニオン

不動産投資では、投資家自身が居住しないことや、優良物件は競争相手が多いことなどから、現地調査や内見をせずに机上の書類だけで購入を判断することも少なくありません。

しかし、中古不動産投資では、中古であることのリスクに加え、売主が個人であることが多く、物件について十分な情報が揃っていない場合もあります。

机上の書類で割安の優良物件と判断できたとしても、割安であることの理由がある可能性があります。建物の実際の劣化状況や入居者の属性など、現地で調査をしないと分からない情報も数多くあるため、出来るだけ事前の現地調査を行うことを検討しておきましょう。

中古不動産投資では、経年劣化によって建物の価値が低下しているため、賃貸需要、資産価値の観点から周辺環境をチェックすることがより重要になります。

以下では、周辺環境の調査ポイントとして、交通機関・生活施設へのアクセスといったプラス面と、嫌悪施設の有無・治安状況といったマイナス面に分けて説明します。

最寄駅や最寄りのバス停までのアクセスは、販売資料などに記載されていても道路状況によって変化することがあります。可能な距離であれば実際に歩いてみるなど、入居者目線での利便性を検証してみましょう。

また、生活施設・公共施設へのアクセスも重要です。スーパーやコンビニ、ドラッグストア、などの生活施設に近いこともプラスになります。商業店舗は移転する可能性も高いので、学校や銀行、公園など移転しにくい公共施設へのアクセスも調査しておきたいといえます。

賃貸需要の観点からは、工場や大学などの賃貸需要を構成すると考えられる施設があるかどうかもチェックするとよいでしょう。賃貸需要については、地元の賃貸不動産業者に直接ヒアリングするのも有効です。

周辺環境にマイナスの影響を与える嫌悪施設がないかどうかも調べておきましょう。例えば、近隣に墓地霊園や火葬場、ゴミ処理場などがあると、環境面からはマイナスとなる可能性があります。

また、治安状況について、近隣に風俗店やスナック、空き家やゴミ屋敷などがあると悪影響が出るおそれがあります。実際に周辺を歩いてみることで、入居者が周辺地域の治安状況についてどのような印象を持つか、肌で感じてみることも大切です。

不動産は経年劣化によって全体の資産価格に占める土地の価格割合が徐々に大きくなる資産です。そのため、その土地が将来的にも売却しやすく資産価値があるかどうか、という観点から、土地の状況を確認することも重要です。

不動産の土地の状況を確認する上で「建築基準法上の道路に2メートル接するという条件を満たしている敷地であるかどうか」、という点は非常に重要なポイントです。これを満たす敷地でない場合、原則的に建物の再建築ができない土地となり、資産価値面から問題のある土地になります。

不動産仲介業者が確認しているポイントですが、旗竿地などでは接道幅が2メートルぎりぎりというケースもあり、自分でも現地を見てしっかりとチェックしておきましょう。

また、敷地が接している道路の幅についても確認しておきたいポイントです。幅員4メートル未満の道路の場合、将来の再建築時に中心線から2メートルの幅を確保できるよう、敷地を道路に提供(セットバック)しなければなりません。

このセットバック部分につき、実質的には敷地面積が狭いことになり、その分の資産価値が落ちるといえます。

さらに、道路の種類が私道であり道路の持分を持っていないなどの場合は、ライフラインを道路から敷地に引き入れる際に、私道所有者に掘削の承諾を得なければならないことがあります。仲介業者を通して登記簿謄本を確認するなど、注意しておきましょう。

土地の形状も、現地調査で確認したい事項といえます。土地の平面的な形状は、公図などの書類から分かりますが、立体的な形状は現地でないと分からないことがあります。

敷地のなかや隣地との間に高低差があると、建築費が嵩むことがあるので、チェックしたいポイントといえます。

敷地の境界状況も、土地について問題となりやすい事項であるため、現地で調査しておきたいポイントです。境界石の有無を確認し、明確に境界が確定しているか確認しておくことが大切です。

確定測量が行われ、境界標が埋まっている場合は、隣地との間に越境物がないかどうか確認しておきましょう。越境物があると、その取扱いを巡って隣地とトラブルに発展する可能性があります。

確定測量を行わない場合には、隣地との間に境界について紛争がないかどうか、仲介業者を通してヒアリングするなどして確認しておくとよいでしょう。

中古不動産投資では、経年劣化がある建物を購入することになります。そこで、建物の現地調査では、目視で分かる範囲で経年劣化の度合いをチェックします。また、賃貸需要の観点から、入居者目線で建物の全体的な印象を把握することも大切です。

建物の経年劣化の度合いについて、基礎や外壁の剥がれ、ひび割れ、タイルの浮き沈み、水染みなどがないかどうかをチェックします。

特に、基礎に大きな剥がれやひび割れがあると、建物の耐震性や強度に問題が生じている可能性もあります。大きな水染みがある場合も、内部に雨水が侵入して劣化が進んでいる可能性があり、注意する必要があるといえます。

このような問題があると、修繕には多額の費用がかかることが予想されます。該当する劣化を発見した場合は、購入前に専門家によるインスペクションを依頼するなどの対策を講じた方がよいでしょう。

賃貸需要の観点から、共用部などを含めた建物外観の清潔感も重要です。共用部やエントランスに入居者の私物やゴミなどがないか、陽当たりは充分か、などをチェックしましょう。

室内については、まず、雨漏りと床の傾きをチェックしましょう。もしこれらがあると、建物の構造に問題が生じている可能性があり、修繕費用が大きくなることが予想されます。臭気についても、排水設備に問題があるかどうかを知るために、調査したいポイントといえます。

リフォーム費用の観点からは、コストが嵩みやすいシステムキッチンやユニットバスの状態をチェックしましょう。傷みがひどかったり、清潔感に欠けたりするような状態であれば、交換することになり、一部屋につき数十万円のコストがかかることになります。

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   大正建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   大正建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(26.65㎡~27.78㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区向島5-28-2
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
ディアレイシャスオシアゲサクラバシ

■近隣周辺施設情報
東向島一郵便局まで約540m
向島百花園まで約750m
東京曳舟病院まで約750m
エネルギースーパーたじま向島店まで約370m
コモディイイダ東向島店まで約570m
セブンイレブン墨田向島5丁目店まで約240m
COCO’S東向島店まで約510m
どらっぐぱぱす東向島店まで約730m
ファミリーマート向島4丁目店まで約350m
大黒屋浅草店まで約2860m

総戸数 21戸
築年月 2022年6月
物件名 ディアレイシャス押上桜橋
所在地 東京都墨田区向島5-28-2
賃料 90,000円 – 93,500円
管理費 8,000円 – 8,000円
間取り 1K – 1K
専有面積 26.65m2 – 27.78m2
最寄駅 東武伊勢崎線「曳舟駅」徒歩9分
都営浅草線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩10分
京成押上線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩10分
東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩10分
京成押上線「京成曳舟駅」徒歩14分
構造規模 地上8階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

クオリタス本所吾妻橋セカンドオピニオン

連帯保証とは保証人が主債務者と連帯してローンの債務を負担する事です。住宅ローンの融資を1名では受けられない時、連帯保証人を設定することにより金融機関からの評価を高め、融資審査を有利に進めることが可能になります。

一方、金融機関は連帯保証人を設定することで、債務が返済されない時に主債務者に先に請求せずに連帯保証人に請求できる、連帯保証人が複数いた場合でも債務の総額を全員に請求できる、といった権利を持つことになります。

住宅ローンが金融機関に支払われない場合、1~3ヶ月後に金融機関から催告状や督促状が届き、3~6か月後にはローンの一括返済を求める通知が届きます。このタイミングで分割の返済は不可能となり、選択肢は一括返済のみとなります。

さらに滞納を続けると銀行と連携している保証会社が代わりに返済を行う「代位弁済」が行われます。代位弁済により返済先が金融機関から保証会社となり、10ヶ月程度で「家を競売にかける」という通知が来ます。

裁判所から現地調査があった後、家は競売にかけられ購入希望者に入札されます。購入者に家の所有権が移り、立ち退きを要求されます。

競売にかけられると、自身が住み続けていた住宅を手放すこととなります。元配偶者が住み続ける場合でも、競売後に売却代金でローンの残債が残る場合は連帯保証人が支払わなくてはいけません。

また、元配偶者が自己破産した時には、連帯保証人は一括返済を求められ、支払えない場合は財産を差し押さえられてしまいます。住宅ローンを滞納して1~3ヶ月後の督促状が来る段階で連帯保証人にも連絡が来るため、早めに対処していくことが重要になります。

連帯保証人にも債務の返済義務があるため、家を売却するか否かを決定し、家の売却価格とローンの残債を比較、結果に応じた対処法を取りましょう。

金融機関からの通知を放置しておくと最終的には競売にかけられ、家は相場より安い価格で売却されることとなります。住んでいる場合は最終的に立ち退きを要求されてしまうため、早目の対応で競売を避けることが大切です。

金融機関から督促状が届いている場合は、連絡を取り状況を確認しましょう。滞納している住宅ローンを自身で代わりに返済することで、競売を止められる可能性があります。

住宅ローンを滞納して3~6ヶ月が経過すると、契約者は分割で返済する権利を失い一括返済を要求されてしまう可能性が高くなります。一括返済では競売又は任意売却になる流れとなり選択肢が減ってしまうため、早めに相談し状況確認することが重要です。

できる限り早めに金融機関と連絡を取り、代わりに返済する、元配偶者と連絡を取りローンを支払ってもらう等、状況に適した対処を行えるように準備を進めていきましょう。

不動産の査定には複数の不動産会社へ査定依頼ができる、不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトを活用することで、効率的に複数社の査定結果や査定の根拠を比較することが可能になります。

住宅ローンの残債が家の売却価格を上回る場合は「オーバーローン」、住宅ローンの残債が家の売却価格を下回る場合は「アンダーローン」と呼びます。住宅ローンの一括返済が可能なアンダーローン物件であるかどうか、確認しておきましょう。

任意売却は金融機関に家を競売にかけられる権利(抵当権)を外してもらう代わりに、金融機関が許可した売却価格で家を売却、売却費用をローンの残債に充てます。それでもローンが残ってしまう際は金融機関と相談して返済していく形になります。

アンダーローンの場合は、不動産会社に買取を依頼する、不動産会社に仲介を依頼し家を売却するという2つの売却方法があります。

早急に家を現金化したい場合には不動産会社に買取を依頼しましょう。会社によっては買取価格が決定してからすぐ買取してもらう事が可能です。仲介で家を売却する方法が一番家を高く売却できる可能性がありますが、約3~6ヶ月ほどの期間を要します。

前述したように、ローンを滞納している家に住んでいない場合でも、連帯保証人には債務を返済する義務があります。まずは、返済義務がある状況でも家を残すのか、それとも売却するか、どちらかを決めておきましょう。

なお家を売却するためには、主債務者である元配偶者の同意が必要となります。本人へ連絡が取れない場合には離婚に詳しい弁護士を介すなど、主債務者と連絡が取れるようにする必要があります。

しかし、連帯保証人を外れるには金融機関の許可を得る必要があります。スムーズに連帯保証人を外れるには、他の連帯保証人を立てる、別の財産を担保設定する、ローンを借り換えるという手段を講じる必要があることも少なくありません。

滞納が起きてしまっている状況では、主債務者が返済できない経済状況であると予想されるため、連帯保証を外れることは非常に難しいと言えるでしょう。離婚をしたタイミングで連帯保証人から外れておくことが重要となります。

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額5,500円
■駐輪場   35台/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施 工   株式会社谷口工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(小型犬:敷1積増 猫:敷2積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.26㎡~40.40㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区東駒形4-20-9
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月
(※2022年7月末迄の申込に限る)

■物件名フリガナ
クオリタスホンジョアヅマバシ
QUALITAS 本所吾妻橋

■近隣周辺施設情報
ローソン本所吾妻橋南店まで約120m
セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約420m
ローソンストア100墨田区本所4丁目店まで約560m
まいばすけっと本所吾妻橋駅前店まで約260m
どらっぐぱぱす東駒形店まで約230m
吾妻橋交番まで約220m
吾妻橋新タワークリニックまで約240m
墨田区役所まで約680m
本所吾妻橋駅前郵便局まで約250m
横川公園まで約270m
マツモトキヨシ浅草店まで約1180m
三菱UFJ銀行浅草支店まで約1260m
イトーヨーカドー曳舟店まで約1690m
浅草寺こども図書館まで約1260m

総戸数 28戸
築年月 2022年6月
物件名 クオリタス本所吾妻橋
所在地 東京都墨田区東駒形4-20-9
賃料
管理費
間取り
専有面積
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩2分
東武伊勢崎線「とうきょうスカイツリー駅」徒歩8分
東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩9分
都営浅草線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩9分
東京メトロ銀座線「浅草駅」徒歩10分
構造規模 地上8階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

クリアル日本橋浜町セカンドオピニオン

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   AIUEO STUDIO株式会社
■施 工   ユービーエム株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1SLDK(25.82㎡~51.72㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都中央区日本橋浜町3-45-2
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
クリアルニホンバシハマチョウ
CREAL日本橋浜町

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート日本橋浜町Fタワー店まで約400m
ローソンスリーエフ日本橋中洲店まで約450m
セブンイレブン日本橋浜町店まで約600m
まいばすけっと清洲橋西まで約350m
成城石井日本橋浜町店まで約400m
トルナーレ日本橋浜町まで約500m
日本橋清洲クリニックまで約300m
トルナーレ内科外科まで約550m
トモズトルナーレ浜町店まで約500m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約800m
日本橋浜町郵便局まで約280m
中央人形町二郵便局まで約750m
日本橋消防署浜町出張所まで約20m
中央区立中洲公園まで約10m
中央区立浜町公園まで約500m
浜町区民館まで約90m
浜町保育園まで約90m

総戸数 16戸
築年月 2022年7月
物件名 クリアル日本橋浜町
所在地 東京都中央区日本橋浜町3-45-2
賃料 114,000円 – 218,000円
管理費 10,000円 – 20,000円
間取り 1K – 1SLDK
専有面積 25.82m2 – 51.72m2
最寄駅 都営新宿線「浜町駅」徒歩6分
東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩7分
東京メトロ日比谷線「人形町駅」徒歩12分
都営浅草線「人形町駅」徒歩12分
JR総武本線「馬喰町駅」徒歩14分
構造規模 地上11階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

リルシア大塚セカンドオピニオン

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2LDK(30.22㎡~47.93㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都豊島区北大塚3-18-23
概 要 地上3階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
リルシアオオツカ
RELUXIA 大塚

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン豊島北大塚3丁目店まで約140m
ファミリーマート北大塚2丁目店まで約280m
フレッシュフーズ伊勢伊まで約160m
まいばすけっと北大塚3丁目まで約180m
肉のハナマサ 北大塚店まで約300m
ダイソーよしや大塚店まで約500m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約400m
ココカラファイン大塚店まで約450m
大塚北口診療所まで約400m
山口病院通所リハビリテーションことぶきまで約400m
大塚駅前郵便局まで約550m
西巣鴨一郵便局まで約550m
セントラルウェルネスクラブ上池袋まで約450m
豊島区立北大塚公園まで約350m
豊島区立豊成小学校まで約400m
巣鴨中学校・巣鴨高等学校まで約450m

総戸数 14戸
築年月 2022年6月
物件名 リルシア大塚
所在地 東京都豊島区北大塚2-18-23
賃料 117,000円 – 173,000円
管理費 10,000円 – 10,000円
間取り 1LDK – 2LDK
専有面積 30.22m2 – 47.93m2
最寄駅 都電荒川線「巣鴨新田駅」徒歩5分
JR山手線「大塚駅」徒歩6分
都電荒川線「庚申塚駅」徒歩11分
都電荒川線「新庚申塚駅」徒歩15分
東武東上線「北池袋駅」徒歩17分
構造規模 地上3階 RC造
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸

プライムメゾン両国セカンドオピニオン

■駐車場   1台(平置式)月額38,500円
■バイク置場 5台/月額5,500円
■駐輪場   50台/登録料6,600円(2年)
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.05㎡~41.51㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • 大型駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • ラウンジ
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区亀沢2-14-8
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■704号室対象/キャンペーンB/適用可
■704号室対象/フリーレント2ヶ月
■704号室対象/実質フリーレント3ヶ月

■上記以外住居対象/キャンペーンB/適用可
■上記以外住居対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
プライムメゾンリョウゴク

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田亀沢1丁目店で約160m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約440m
まいばすけっと両国駅東店まで約360m
マルエツ両国亀沢店まで約560m
サミットストア両国石原店まで約550m
どらっぐぱぱす石原店まで約350m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約450m
墨田横網郵便局まで約610m
墨田区立緑図書館まで約400m
みずほ銀行本所支店まで約720m
横網町公園まで730m
二葉小学校まで約80m
両国中学校まで約450m

総戸数 43戸
築年月 2019年2月
物件名 プライムメゾン両国
所在地 東京都墨田区亀沢2-14-8
賃料 99,000円 – 157,000円
管理費 10,000円 – 12,000円
間取り 1R – 1LDK
専有面積 25.05m2 – 42.00m2
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩5分
JR中央・総武線「両国駅」徒歩11分
JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩15分
東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」徒歩15分
都営新宿線「森下駅」徒歩18分
構造規模 地上7階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

アジールコート雪が谷大塚セカンドオピニオン

\一棟アパートの多くは木造であるため、基本的に法定耐用年数は22年となります。新築であっても融資期間はこの法定耐用年数を目安に設定されることが多く、融資期間が短くなって月々の返済額が多額になる傾向があります。

返済のシミュレーションが厳しくなることから、アパート経営でフルローンを組むのは、マンション投資に比べると厳しいといえるでしょう。

ただし、アパート経営では、マンション投資に比べると全体価格に占める土地の割合が高くなります。そのため、路線価が高く、賃貸需要の多い立地のアパートを選ぶことで、資産性を高く評価され、場合によってはフルローンが受けられることがあります。

さらに、給与収入や金融資産などの属性が高い場合、それらが返済原資の一部として評価されることで、フルローンが組めるケースもあります。不動産投資の実績があれば、その家賃収入や資産が評価され、より良い融資条件でローンを組める可能性を高められるでしょう。

いずれのケースでも、月々の返済額が大きいため、家賃収入に代わる返済原資として充分であると評価されることが重要と言えます。

フルローンを組んで不動産投資をおこなうと、キャッシュフローを悪化させて様々なリスクを増大させるおそれがあります。アパート経営では、投資額が大きくなり、返済期間も比較的短いため、これらのリスクがより顕在化しやすく注意を払う必要があるといえます。

アパート経営では、投資額が大きくなり返済期間が短い傾向があるため、キャッシュフローの悪化が深刻になるおそれがあります。

このことを検証するために、5,000万、利回り8%の新築アパートを、金利2.5%、返済期間25年でフルローンを組んで購入した場合のシミュレーションを行ってみます。すると、おおよそ下記のようになります。

このケースでの返済比率は約68%に上ります。空室リスクを考慮すると、家賃収入のみでローンを返済していくのは厳しい状態であると考えられます。

維持管理費も家賃収入の10~20%程度かかることから、経年劣化による家賃下落によって赤字になる可能性もあり、大規模修繕や金利上昇などのリスクに耐える余裕がない状態であることが分かります。

アパート経営では、全体価格に占める建物割合が低いうえに、ローン元本返済額が大きいため、キャッシュフローが少ない割に利益が大きくなり、税金が高くなる傾向があります。

上述の5,000万のアパートをフルローンで購入した場合において、建物価格2,000万とし、毎月のキャッシュフローと税金のかかる利益を比較してみましょう。

毎月のキャッシュフローは、家賃収入―管理費―借入金元本・利息支払額=56,000円となります。これに対して、税金のかかる毎月の利益は、家賃収入―管理費―借入金利息額―減価償却費=100,000円となります。

表をみると、キャッシュフローと税金のかかる利益との差額は、借入金元金返済額と減価償却費との差になっていることが分かります。

このように、フルローンのアパート経営では減価償却費が借入金元金返済額を上回ることが多いため、キャッシュフローの割に税金がかかってしまい、賃貸経営を圧迫していくリスクが高いといえます。

しかし、家賃収入以外の属性が高く、手元資金に余裕がある状態であれば、できる限り自己資金を減らすことなく不動産投資を拡大するのも戦略の一つです。

ローン返済後も見据えた長期的なスパンで投資計画を立てているのであれば、キャッシュフローが一気に改善するというメリットもあります。

アパート経営でフルローンを組む際、家賃収入に対する返済比率は高くなることは避けられません。そこで、給与収入や他の不動産・株式配当などの資産運用による収入を合わせた全体の収入に対する返済比率を抑えるように注意しましょう。

手元資金を確保し、万一のリスクに対応する余力を持つことも重要です。余剰資金で行うなど、リスクに対処してもなお生計を圧迫しない程度の余力を保てることを基準にしましょう。

アパートの家賃下落は、法定耐用年数経過時までに15%程度下落する傾向にあります。また、修繕リスクのうち、必要となる可能性が高い外壁・屋根塗装には、数100万の費用がかかります。金利上昇リスクも1%程度の上昇リスクを見積もっておくとよいでしょう。

これらのリスクを数値化してシミュレーションをおこない、ローン返済が完了するまで全体収入と比較してキャッシュフローが厳しくならないか、手元資金は充分か、について綿密に推計することが大切であるといえます。

■駐車場   有/月額30,800円
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   有限会社キューオーエルクリエイション一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.81㎡~40.95㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都大田区南雪谷2-1-15
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アジールコートユキガヤオオツカ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン大田区南雪谷1丁目店まで約100m
ファミリーマート雪谷大塚店まで約190m
スーパーオオゼキ雪が谷店まで約280m
東急ストア雪が谷店まで約250m
スギ薬局雪谷店まで約120m
コスモ薬局雪谷大塚店まで約220m
雪ケ谷診療所まで約110m
モスバーガー雪谷大塚店まで約90m
中華食堂日高屋雪が谷大塚南口店まで約130m
警視庁 田園調布警察署まで約600m
大田南雪谷郵便局まで約260m
雪谷税務署まで約120m
調布幼稚園まで約350m
大田区立雪谷小学校まで約450m
清明学園中学校まで約500m

総戸数 38戸
築年月 2022年5月
物件名 アジールコート雪が谷大塚
所在地 東京都大田区南雪谷2-1-15
賃料 94,500円 – 165,000円
管理費 10,000円 – 15,000円
間取り 1K – 1LDK
専有面積 25.81m2 – 40.95m2
最寄駅 東急池上線「雪が谷大塚駅」徒歩2分
東急池上線「石川台駅」徒歩9分
東急池上線「御嶽山駅」徒歩12分
東急目黒線「多摩川駅」徒歩19分
東急東横線「多摩川駅」徒歩19分
構造規模 地上14階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

フルハウス赤羽セカンドオピニオン

マンションの管理費は主に共有部分に使用されます。例えば、階段や廊下の清掃、エレベーターや自動ドアの点検・修理、給排水設備の保守・点検等に管理費が利用されます。修繕積立金は外壁・屋根等、建物の修理のために必要となる費用の積立金です。

管理費・修繕積立金を滞納している際、買主は売主の支払い義務を引き継ぐことになりますので、滞納がある事実と滞納した金額を説明する義務があります。

現在の法律では、仲介業者に対し買主への説明義務を負わせることにより、買主が予期せぬ管理費・修繕積立金の支払義務を負わない方向性となっています。管理費・修繕積立金に滞納があり買主に告知しなかった場合、トラブルが起こる可能性がありますので必ず仲介業者を通じて告知しましょう。

管理費・修繕積立金を滞納している物件でも売却は可能です。滞納したことを告知した上で購入希望者が「それでも購入したい」と判断した時は売買が成立し、マンションを通常と同じ流れで売却できます。

ただし、相場の売却価格より低くなる可能性があり、滞納した管理費・修繕積立金を差し引いた金額で売却が成立するケースが多い事をあらかじめおさえておきましょう。

重要事項説明書に滞納がある事を記載し、仲介業者に説明してもらう事で後のトラブルを防ぐ事が出来ます。売却価格が大幅に下がりそうなケースでは、可能であれば滞納した管理費・修繕積立金の清算を検討しましょう。

重要事項説明書は、複雑な不動産取引で買主側が予期せぬ損害を被ることのないように専門的な知識、経験、調査能力を持つ宅地建物取引業者が物件の権利関係や取引条件の明示等を書面化したものです。

宅地建物取引業法により、「宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し契約が成立するまでの間に取引に係る重要事項について、書面を交付して説明させなければならない」と義務付けられています。

滞納があることを告知しなかった場合、損害賠償を請求されるケースもありますので必ず購入希望者に仲介業者を通じて告知が必要です。滞納した金額が分からない場合には、不動産会社からマンションの管理組合に問い合わせてもらいましょう。

やむを得ない事情で管理費・修繕積立金を滞納している場合でも、購入希望者が「他の住人に知られてしまっているのでは」「管理組合に良く思われてないのでは」といった推測からなかなか買い手が見つからず、売却価格が相場より大幅に安くなってしまうケースがあります。

可能であれば、滞納した管理費・修繕積立金を支払った後に売却を行うと、売却価格が下がる可能性が低くなります。不動産は大きな買い物であり、購入希望者は慎重に検討するケースが多いため、できる限り不安要素を取り除いておきましょう。

不動産の売却にあたって重要となる点の1つは、ローン残債と売却価格の比較をすることです。ローンの残債を金融機関に確認しつつ、不動産会社へ査定依頼をしましょう。

■駐車場   1台(平置式)月額38,500円
■バイク置場 ―
■駐輪場   63台/無料
―――――――
■設 計   株式会社シティライフ一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.35㎡~40.64㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 内廊下
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都北区赤羽1-35-10
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■203/01・02住居対象
■キャンペーンB/適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■03・04・05住居対象
■キャンペーンA/適用可
(※203号室は除く)

■物件名フリガナ
フルハウスアカバネ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート赤羽一番街店まで約260m
セブンイレブン北区赤羽1丁目北店まで約400m
ミニストップ赤羽東口店まで約450m
八百英まで約50m
まいばすけっと赤羽岩淵駅前店まで約270m
コスモス薬局赤羽店まで約190m
マツモトキヨシmatsukiyoLAB赤羽東口駅前店まで約400m
ビバホームビーンズ赤羽店まで約400m
西友赤羽店まで約550m
ダイエー赤羽店まで約550m
赤羽岩淵駅前郵便局まで約190m
赤羽二郵便局まで約500m
赤羽東口病院まで約210m
福寿会赤羽岩渕病院まで約450m
赤羽駅前PCR検査センターまで約90m
三菱UFJ銀行赤羽支店まで約350m
三井住友銀行 赤羽支店まで約400m
赤羽会館まで約650m
赤羽八幡神社まで約700m
北区立赤羽桜堤緑地まで約900m

総戸数 13戸
築年月 2022年5月
物件名 フルハウス赤羽
所在地 東京都北区赤羽1-35-10
賃料 96,000円 – 170,000円
管理費 9,000円 – 12,000円
間取り 1K – 2LDK
専有面積 25.35m2 – 40.64m2
最寄駅 東京メトロ南北線「赤羽岩淵駅」徒歩3分
JR京浜東北線「赤羽駅」徒歩7分
JR埼京線「赤羽駅」徒歩7分
東京メトロ南北線「志茂駅」徒歩16分
JR埼京線「北赤羽駅」徒歩20分
構造規模 地上59階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

ロイジェントパークス錦糸町セカンドオピニオン

瑕疵(欠陥)がある家を買う買主側には、その瑕疵(欠陥)がもたらすリスクがあるため、瑕疵(欠陥)がある家は売りにくくなります。

そのうえ、2020年4月に改正民法が施行され、瑕疵(欠陥)のある家を売却する場合、売主側のリスクも従前に比べて高くなっていることに注意が必要です。

重要事項説明書に瑕疵(欠陥)が明記されておらず、契約内容と引き渡した物件が一致していないと、売主は原則として契約不適合責任を負います。

契約不適合が発見されたとき、買主は、追完(補修や代替物)請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求ができることになります。瑕疵(欠陥)を買主に通知せずに、引渡し後に判明した場合、買主からこのような請求をされるリスクがあることになります。

契約不適合責任を免責とする特約を付ける場合であっても、売主が契約不適合に該当するような瑕疵を知っていながら通知しなかった場合は、契約は無効になります。

瑕疵(欠陥)には、主に、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵があります。瑕疵の種類によって、売却するときの対処法が異なります。それぞれ区別して、物理的瑕疵の対処法、心理的瑕疵への対処法3つ、法律的瑕疵への対処法2つを説明していきます。

物理的瑕疵とは、建物の場合、雨漏りやシロアリ被害、耐震強度の不足など、重大な構造上の欠陥があることを言います。土地の場合は、地盤沈下や土壌汚染など、建物を建築する際の重大な障害を指します。

このような物理的瑕疵は瑕疵を修繕して売却することも対処法として有効です。建物の雨漏りによる瑕疵であれば、雨漏りした部分の防水工事をおこなったり、耐震強度の不足であれば耐震工事をおこなったりすることで改善してみましょう。

ただし、これらの修繕費用がかかるため、瑕疵を修繕した場合の売価と照らし合わせて検討することが重要になります。瑕疵を修繕したという履歴を評価してもらうことができれば、通常の相場よりも高い価格で売却できる可能性があります。

心理的瑕疵とは、取引物件で過去に自殺や殺人事件、火事などがあり、心理的に嫌悪感があり、住み心地の良さが阻害される要素があることを言います。このような事件による瑕疵は、事件の重大性、経過年数、近隣住民の噂などと関係があるとされています。

心理的瑕疵には、近隣に工場やゴミ処理場、暴力団事務所などの嫌悪施設がある場合も、含まれるといえます。嫌悪施設の存在による瑕疵は、環境的瑕疵と呼ばれることもあります。以下で、心理的瑕疵への対処法を詳しく説明していきます。

心理的瑕疵は、心理的なものであるため、買主によっては負担に感じない可能性もあります。そのような買主を見付けることができれば、相場通りの価格で売却することも可能でしょう。

そのためには、心理的瑕疵を隠すことなく明らかにするということが重要です。隠して売却できたとしても、後で事実が判明し、買主が知っていたら買わなかったと感じた場合、契約の解除や損害賠償請求をされる可能性があります。

心理的瑕疵の負担分の価格を相場より下げることで、売却できる可能性があります。心理的瑕疵があるので購入を控えている買主候補の中には、その分安ければ前向きに検討するという人も少なくなく、間口が広がります。

値引き幅は心理的瑕疵の原因となる物件状況によって様々です。仲介を依頼している不動産会社へ相談し、値下げ価格の段階を設定するなど、売却の戦略を立ててみましょう。

心理的瑕疵は、近隣住民やその物件に住む人のイメージによって形成されるものです。事件や事故のあった建物を取り壊して更地にすることで環境が一変し、その物件に対する嫌悪感のイメージが払拭される可能性があります。

このように、更地にして嫌悪感のイメージや噂が消えれば、心理的瑕疵のある物件でも売却できる可能性が高まるでしょう。更地にして住宅以外の用途で一定期間再利用し、事件の風化を待ってから、売却することも有効です。

ただし、宅地を更地に転用すると、固定資産税が高くなるデメリットがあります。また、物理的瑕疵の修繕対応と同様に更地にする費用がかかるため、慎重に検討する必要があります。

法律的瑕疵とは、法令上の制限などにより、建物の建築に制限があるなど、物件の自由な利用が阻害されることをいいます。

たとえば、計画道路の予定地で建築制限があるケースや、現行法の定める建蔽率・容積率を超過した建物が建っているケース、接道義務を満たしていないため再建築ができないケースなどがあります。

このような法律的瑕疵への対処法としては、その法律的瑕疵をなくしてから売却する方法が考えられます。建蔽率・容積率を超過した建物が建っている場合、建物を取り壊すことで法律的瑕疵は解消されるでしょう。

また、接道義務を満たしていない場合、敷地から地続きで建築基準法上の道路に2メートル接するよう、他の筆を取得するという方法があります。

建物を取り壊してしまうと、建蔽率・容積率を超過していた場合、以前建っていた建物よりも狭い建物しか建築できなくなる可能性もありますが、買主側はローンが組みやすくなるため、売りやすくなるといえます。

■駐車場   2台(平置式)月額38,500円
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   大和ハウス工業株式会社中高層一級建築士事務所
■施 工   大和ハウス工業株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.84㎡~61.01㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • 大型駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区横川4-4-7
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ロイジェントパークスキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
八百波青果店まで約360m
押上カフェまで約570m
オリナスまで約750m
オリジン弁当 押上店まで約730m
olinas錦糸町まで約540m
本所郵便局まで約300m
ヨドバシカメラマルチメディア錦糸町まで約930m
墨田区立柳島小学校まで約240m
墨田区立錦糸中学校まで約960m
錦糸町東急ストアまで約620m

総戸数 24戸
築年月 2022年5月
物件名 ロイジェントパークス錦糸町
所在地 東京都墨田区横川4-4-7
賃料 106,000円 – 182,000円
管理費 0円 – 0円
間取り 1K – 1LDK
専有面積 25.84m2 – 41.48m2
最寄駅 JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩9分
東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」徒歩9分
JR総武本線「錦糸町駅」徒歩9分
都営浅草線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩10分
京成押上線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩10分
構造規模 地上7階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

ベルファース戸越セカンドオピニオン

売却活動の途中で仲介会社を変更することは基本的に可能です。不動産売却の流れと仲介会社を変更できるタイミングを時系列順に整理すると次の通りです。

売却査定の段階では、複数の売却査定を受けた中から媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶことになるため、どの会社を選んで契約するかは売主が自由に決めることができます。

売却査定を受けた中から媒介契約先として1社を選んだ場合でも、媒介契約締結前なら他の仲介会社に変更することが可能です。仲介会社を1社に決めるのが不安な場合、一般媒介契約を結んでおくと、並行して複数の仲介会社と契約することができます。

媒介契約締結後でも他の会社に仲介を変更することは可能ですが、締結した媒介契約の種類によっては注意も必要です。

一般媒介契約の場合、複数の仲介会社と媒介契約を結ぶことができるため、新しい仲介会社を見つけては契約し、売却活動を進めていくことができます。

専任媒介契約および専属専任媒介契約を結んだ後で仲介会社を変更にするには、先に契約を解除するか、契約期間が満了するのを待って新しい仲介会社に変更(契約)する必要があります。

購入希望者と売買契約を締結した後は、仲介会社の変更は原則できません。契約先の仲介会社は、契約内容に従って広告や販売活動を進め、買主を見つけてきて売買契約を成立させているため、この段階で無理に仲介会社を変更しようとすると、法的なトラブルに発展する可能性もあります。

また、売買契約は締結していなくても、仲介会社が不動産の買い手を見つけ、その買い手が不動産の買付証明書を提出した後は、特段の合理的な理由がない限り、仲介会社の変更は難しくなります。

このように、仲介会社の変更は、まだ不動産の買主が決まらない売却活動の途中であれば可能ですが、その変更のタイミングは媒介契約の種類で異なってきます。

複数の仲介会社と契約できる一般媒介契約では、変更するタイミングをあまり気にする必要はありませんが、専任媒介契約および専属専任媒介契約では、変更のタイミングに注意することが大切です。

一般媒介契約は複数の仲介会社と契約が可能なため、物件を広く周知できるという特徴があります。また、仲介会社同士で売却活動を競争させることができるのもメリットです。

一方、専任契約でないため仲介会社が売却活動に力を入れてくれないなども可能性があります。また、レインズへの登録義務がなく、売主への活動状況報告も任意なのもデメリットに挙げられます。

専任媒介契約は1社とのみ結ぶタイプの契約となるため、契約相手が売却活動に力を入れてくれるなどのメリットがあります。売却活動を行えるのは、専任媒介契約を結んだ不動産会社のみですが、売主自身で購入者を見つけてくることは可能です。また、レインズへの登録義務や、売却活動の状況報告義務があるのも特徴です。

一方、1社のみとの契約を結ぶことになるため物件の周知範囲も限定されます。このほか、仲介会社が自社経由の買い手を優先しようと、他社経由の申し込みや照会を断る可能性もあります

専属専任媒介契約も1社とのみ結ぶタイプの契約ですが、専任媒介契約のように売主自身で購入者を見つけてくることはできない点が異なります。また、レインズの登録義務も「5日以内」と短く、売主への活動状況報告は週1回に増えます。

一般媒介契約は、複数の仲介会社との契約が可能なタイプです。例えば、A社と一般媒介契約を結んだ後でも、新たに依頼したいB社と一般媒介契約を結ぶことができます。

この場合、A社と契約を解除する必要はなく、A社とB社が同時に売却活動を進めることが可能です。

また、最初のA社との契約を続けたくない場合、契約書上の契約期間が満了する時点で仲介契約を終了させるとの連絡を入れておくとスムーズに終了できます。

一般媒介契約では、買主が決まっていない限り、不動産の売却活動の途中であれば、仲介会社の変更は自由にできるので、タイミングを気にする必要はありません。

専任媒介契約および専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内と決められており、実務上でも3か月間に設定するケースが多くあります。契約相手以外の仲介会社と契約を結ぶことはできないため、契約期間である3か月間は、売却活動を1社に任せることになります。

なお、専任媒介契約・専属専任媒介契約では、契約期間の途中で特段の合理的な理由がないにもかかわらず契約解除を申し出ると、仲介会社から売却活動に要した費用を請求される場合もあるため注意が必要です。

仲介会社は、不動産を売るために広告宣伝費や人件費をかけています。仲介会社の途中変更に関する規定は、契約書類の条文にも記載されているため、しっかりと確認しておくことが大切です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約をスムーズに契約を終了させたい場合、契約期間が満了するまで待ってから、その時点で契約更新をしない意思表示をします。

なお、これらの媒介契約は自動更新されません。仲介会社から契約更新の案内をされる場合もありますが、契約更新はしない旨を返答すれば更新されません。

媒介契約の期間中は他社との契約が禁止されている専任媒介契約や専属専任媒介契約で注意するほか、複数の契約が認められている一般媒介契約でも、契約相手とのスムーズな契約終了に配慮することが大切です。

一般媒介契約でも、契約期間中に突然契約を解除されると、仲介会社側は業務計画や人員配置などに影響が生じてくる可能性があります。

仲介会社は、同業間で物件情報を共有していることも少なくありません。自分勝手な都合で頻繁に変えていると、不動産業界に噂が広がり、契約自体を敬遠される可能性もあります。

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社日本エーコン一級建築士事務所
■施 工   ライト工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(21.60㎡~43.21㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都品川区戸越1-1-5
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ベルファーストゴシ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川平塚店まで約170m
セブンイレブン品川戸越1丁目店まで約250m
ライフ大崎百反通店まで約140m
まいばすけっと西五反田6丁目まで約450m
戸越脳神経外科クリニックまで約170m
荏原内科・外科クリニックまで約750m
戸越銀座商店街まで約350m
品川平塚一郵便局まで約450m
大崎三郵便局まで約500m
平塚中央公園まで約210m
戸越八幡神社まで約600m
品川区立戸越台中学校まで約230m
星薬科大学まで約800m

総戸数 36戸
築年月 2022年6月
物件名 ベルファース戸越
所在地 東京都品川区戸越1-1-5
賃料
管理費
間取り
専有面積
最寄駅 都営浅草線「戸越駅」徒歩5分
東急池上線「戸越銀座駅」徒歩7分
東急池上線「大崎広小路駅」徒歩11分
JR山手線「五反田駅」徒歩14分
東急大井町線「戸越公園駅」徒歩14分
構造規模 地上14階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

パークアクシス本所吾妻橋サウスレジデンスセカンドオピニオン

不動産投資を進める上では現金がとても重要です。例えば、毎月のローンの返済額が家賃収入より多かったとします。その場合、家賃収入だけでは毎月のローンの返済額が不足してしまいますので、オーナーは自己資金を毎月つぎ込まなければいけません。

そうなると当然、毎月現金は減るだけでストックされることはありません。このような状況ではやがてオーナーの資金が底をつき、ローンが返済できなくなる可能性があります。

また、毎月の家賃収入が黒字であっても、手元の現金がぎりぎりの状態で運用をしていると、入居者からの家賃支払いの遅延や設備の修繕費用、税金の支払いなどのタイミングによっては、運用が行き詰まることもあります。

そのため、効率よく運用を続けて投資を成功させるには、キャッシュフローをプラスにして毎月少しでも積み上げていくようにすることが大切です。現金があれば、大きくは儲からなくても運用を継続することができます。このように、手元に実際に現金がある、ということが、運用を続ける上でとても重要なことだということを認識しておくようにしましょう。

キャッシュフローのプラスは多くストックできるに越したことはありませんが、ただストックしておけば良いというものではありません。空室になった際のローンの支払いや設備が壊れた時の修理代、その他の経費に使うものになりますので、運用上重要な役割を果たすものだと言えます。

修理代などの費用が足りないからという理由で、オーナーが自分の貯金から費用を支払うことがありますが、運用が始まったらできるだけプライベートのお金は使わないことが大切です。

不動産投資は事業経営になりますので、効率よく運用するには事業収支の中で資金をやりくりをするのが、本来の形だと言えます。自己資金を使わないようにするためにも、できるだけキャッシュフローのプラスを大きくできる運用を心掛けるようにしましょう。

キャッシュフローを多く得るためには、収入源である家賃を高いまま保つことが大切です。キャッシュフローを意識することで、自然と家賃を下げない努力をすることになりますので、その結果家賃収入が下落しにくくなる可能性があります。

家賃収入は物件価格を査定する際の試算にも使われますが、家賃収入が高いほど価格は高くなる傾向にあります。またキャッシュフローが多く得られる物件は安定収入が見込めますので、査定価格が高くなり、売却に有利になる可能性があります。

毎月の運用の中でキャッシュフローがプラスになる場合も、ストックして終わりではありません。設備の修理代などの運用上の経費は、ストックされたキャッシュで補っていくことができます。他にはどのようなことができるのでしょうか。具体的に見てみましょう。

空室になった場合、その間は家賃収入がありませんので、オーナーはローンの返済や管理費の支払いを、家賃以外のお金で行わなければいけません。その場合、オーナーはまずストックされたキャッシュから支払いをする形になります。

空室が長期化すると持ち出し額は数十万円にもなりますので、支払いをしてもお金がなくならないように、キャッシュをより多くストックしておくことが重要になってきます。

金利が上昇した場合、一般的に上昇直後にはローン返済金のうち金利部分の割合が上がり、元金が減らされる形になります。また、5年後には返済額そのものが金利上昇に合わせて増やされます。そのため、上げ幅によっては運用に大きな影響があることが考えられます。

そういった場合は、ローンの借り換えをしたり繰上返済をしたりといった、金利上昇に対する対策が求められます。借り換えをしたり繰上返済をしたりするには手数料の支払いにお金がかかりますので、空室になった場合と同じようにストックされたキャッシュから支払いを行う形となります。

設備が壊れた際も、空室になった際や金利上昇した際と同じように蓄積されたキャッシュフローから修理代を支払います。設備の交換にはまとまったお金が必要ですので、手元に現金を貯めておくことは欠かせません。

ケースによっては火災保険で補償が受けられる場合もありますが、補償金の支払いは遅くなりがちなので同様に毎月のキャッシュフローのプラスをストックしていくことが重要になります。

運用に関わる支出は不動産投資を行う上での経費になりますので、基本的にはオーナー個人の貯金から支払いはしないようにするのが正常な運用になります。

固定資産税などの税金も不動産を運用する上での経費になります。そのため、個人のお金ではなく不動産投資で得られたキャッシュから支払う形になります。税金の支払いは忘れた頃にやってきますので、キャッシュをストックしておくことが重要と言えます。

■駐車場   6台
■バイク置場 9台
■駐輪場   102台/初回ステッカー代1,100円
―――――――
■設 計   株式会社エーエーアンドサン
■施 工   真柄建設株式会社東京建築事業部
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   相談
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.29㎡~40.45㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区本所3-25-3
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークアクシスホンジョアヅマバシサウスレジデンス

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田東駒形3丁目店まで約270m
ローソン本所吾妻橋駅南店まで約400m
マルエツプチ 本所四丁目店まで約170m
まいばすけっと本所3丁目まで約200m
東京ミズマチまで約800m
どらっぐぱぱす石原店まで約650m
山田記念病院まで約600m
墨田石原郵便局まで約400m
本所一郵便局まで約450m
墨田区立若宮公園まで約450m
墨田公園まで約1300m
浅草寺まで約1100m
墨田区立横川小学校まで約450m
墨田区立本所中学校まで約70m

総戸数 88戸
築年月 2022年7月
物件名 パークアクシス本所吾妻橋サウスレジデンス
所在地 東京都墨田区本所3-25-3
賃料 131,000円 – 180,000円
管理費 12,000円 – 15,000円
間取り 1DK – 1LDK
専有面積 29.03m2 – 40.45m2
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩6分
東京メトロ銀座線「浅草駅」徒歩12分
都営浅草線「浅草駅」徒歩12分
都営大江戸線「蔵前駅」徒歩14分
JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩23分
構造規模 地上7階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

プラウドフラット亀戸セカンドオピニオン

REIT(リート)とは不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)の略称です。また、日本国内で運営されているREITは、JAPANのJをつけてJ-REITとも呼ばれます。

REITは運営会社が投資家から資金を集め、その資金でオフィスビルやマンション、テナントといった不動産を購入し、購入した不動産の運用によって得られた利益を投資家に分配します。

法律上では投資信託の1つに数えられ、日本では2001年から証券取引所でREITの売買が行われるようになりました。

REITの運営にあたっては、REITの運用を行う不動産投資法人が設立され、証券化されたREITは証券市場に上場し、取引が行われます。証券市場に上場しているため、REITは一定の流動性を持ち、売買を通じて価格の変動が発生しています。

REITを運営する不動産投資法人が投資証券を発行し、投資証券が証券市場で売買されるようになります。つまり、投資家はREITの投資証券を購入することで投資に参加することとなります。

REITを運営するのは不動産投資法人ですが、意思決定のための役員会が設置されるのが通例です。また、REITがどのような不動産を購入し、どのように利益を上げていくかを決定するための場として、株式会社の株主総会の該当する投資主総会が運営されます。

投資家は投資主総会に参加することで、REITの運営に意見を述べることができますが、実質的なREITの運営を不動産投資法人自体が行うことは、法律で禁止されています。

そのため、REITが不動産を運営する際には不動産を運用する不動産運用会社、預かった資産を保管する資産保管会社、そして会社の事務手続きなどを行う事務委託会社が分担して実務に携わります。

REITの運用益は、不動産物件を運営することで得られた利益が元となります。投資家への分配金の支払いは年2回決算期に行われますが、REITの種類によっては配当が年に1回のものがあります。

またREITと一般の株式会社では、配当される配当金の割合に大きな違いがあります。

通常の株式会社では、最初に会社が得た所得に対して法人税が課せられます。そして、会社は一定の内部留保を行い、利益の一部が株主への配当金に充てられます。

一方でREITの場合、収益の90%以上を分配すれば法人税が課税されない仕組みになっています。このため、REITを運営して得られた利益のほとんどが投資家に分配されやすくなっています。

このように、法人税や内部留保がない分不動産投資で得た利益が投資家に配当されやすい仕組みになっているため、REITの配当率は株式の配当よりも高くなっています。

REITは「投資証券」として証券取引所に上場しているため、価格は投資家の需要と供給で常に変動しています。

証券取引所での売買で価格が変動するため、株式取引と同じく売買の価格差によるキャピタルゲインを狙うことも可能になっています。

REITは10万円から100万円前後の価格で売買されています。実物の不動産を購入する場合、フルローンやオーバーローンの融資を受けない限り100万円以上の資金が必要となりますが、REITは比較的少額の手元の現金資産で投資できる点はメリットと言えるでしょう。

一方、実物不動産の場合では所有権の移転登記や資金調達、売主買主との交渉など、様々な過程を経て売買を行うため、現金化に時間がかかる流動性の低い投資方法となります。

REITは実物に比べて資産の流動性が高く、現金化も容易のため、急な現金が必要になった場合に売却することができるメリットがあります。

REITの中には様々な不動産を運営している複合型、総合型と呼ばれるものがあります。複合型REITに投資することで、住宅やオフィス、ホテルなどの様々な不動産に一度に分散投資が出来るメリットがあります。

例えば、2020年2月に始まった新型コロナウイルスの影響により、各種REITの大幅な下落が起きました。しかし、ホテルなどの観光施設のREITと物流系のREITではその下落率は異なり、一か所に資金を集中した場合と比較してリスクは低減されることが分かります。

REITでの不動産の運用は不動産投資のプロが行うため、不動産投資の知識が少ない初心者の方でも利益が得やすくなっています。

また自分で直接不動産を運用する手間や経費が発生しない点もメリットと言えます。不動産投資に興味があるものの、本業が忙しい方や、これから不動産の勉強を始めたい方でも検討しやすいでしょう。

一方、REIT投資を始めるのであればデメリットも知っておくことも重要です。REITのデメリットを理解し、リスク対策を行いましょう。

2020年2月から2020年3月のコロナショック時、REITの取引価格は半値に下がりました。実物の不動産投資と比べてボラティリティ(価格変動の度合い)が高い金融商品となっています。

REITは不動産を運営するため、投資先の不動産が被災し、収益が失われるリスクがあります。台風や地震などの自然災害が発生しやすい国であるため、REITもその影響を受けやすいのです。

REITを運営している不動産投資法人が倒産してしまうと、REITは上場廃止になります。REITの倒産時には不動産が売却され、売却金から投資家に資金が返金されますが、満額で戻る保証はありません。

2008年のリーマンショック時にはREITの相場が大幅に下落し、複数の不動産投資法人が倒産した事例がありました。

また、REITの運営元が証券取引所の上場廃止基準に該当してしまえば、上場廃止になってしまうことがあります。これは実物の不動産投資にはないリスクと言えます。

■駐車場   3台(平置式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社ディスク
■施 工   馬淵建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.11㎡~42.50㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • 大型駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都江東区亀戸6-32-10
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
プラウドフラットカメイド

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと江東亀戸6丁目店まで約360m
ドン・キホーテ亀戸店まで約630m
アトレ亀戸まで約680m
PEACOCK STORE大島店まで約800m
ローソン亀戸南店まで約180m
セブンイレブン亀戸昭和橋通り店まで約220m
ナカジマクリーニング亀戸店まで約190m
ポニークリーニングカメイドクロック店まで約340m
平塚歯科医院まで約150m
江東メディカルタワーまで約340m
しおかぜクリニックまで約340m
みずほ銀行 亀戸支店まで約570m
三井住友銀行 亀戸支店まで約760m
りそな銀行 亀戸支店まで約910m
江東亀戸六郵便局まで約380m
城東消防署まで約440m
亀戸駅前交番まで約750m
堅川第二公園まで約40m
亀戸平岩公園まで約220m
TOPインドアステージ亀戸まで約420m
ジェクサー・フィットネス&スパ亀戸まで約680m

総戸数 49戸
築年月 2022年7月
物件名 プラウドフラット亀戸
所在地 東京都江東区亀戸6-32-10
賃料 104,000円 – 186,000円
管理費 10,000円 – 12,000円
間取り 1K – 2K
専有面積 25.11m2 – 42.50m2
最寄駅 JR中央・総武線「亀戸駅」徒歩5分
東武亀戸線「亀戸駅」徒歩5分
都営新宿線「西大島駅」徒歩11分
都営新宿線「大島駅」徒歩11分
東武亀戸線「亀戸水神駅」徒歩12分
構造規模 地上9階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

メイクス笹塚アジールコートセカンドオピニオン

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社陣設計
■施 工   多田建設株式会社東日本第一事業本部
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   相談(消音機能付き)
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(00.00㎡~00.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • 大型駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都渋谷区笹塚2-27-5
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
メイクスササヅカアジールコート

■近隣周辺施設情報
業務スーパー笹塚店まで約110m
ライフ笹塚店まで約360m
京王ストア代田橋店まで約460m
サンクス渋谷笹塚二丁目店まで約80m
ファミリーマート笹塚二丁目店まで約100m
笹塚10号通り商店街まで約470m
セブンイレブン笹塚2丁目10号通り店まで約140m
サミットストア笹塚店まで約190m
地産マルシェ笹塚店まで約160m
代々木警察署笹塚交番まで約290m
笹塚駅前郵便局まで約400m
三井住友銀行笹塚支店まで約330m

総戸数 70戸
築年月 2022年6月
物件名 メイクス笹塚アジールコート
所在地 東京都渋谷区笹塚2-27-5
賃料 104,000円 – 144,500円
管理費 10,000円 – 10,000円
間取り 1K – 1DK
専有面積 25.10m2 – 35.43m2
最寄駅 京王線「代田橋駅」徒歩6分
京王線「笹塚駅」徒歩7分
京王新線「笹塚駅」徒歩7分
京王井の頭線「明大前駅」徒歩18分
京王線「明大前駅」徒歩18分
構造規模 地上15階 RC造
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可

クオリタス押上セカンドオピニオン

法人名義で不動産投資を行うと一概に言っても、いくつかのパターンがあります。

まず、不動産投資とはまったく別の既存事業を法人で運営しており、その法人で不動産を取得して不動産投資を行うという形態があります。

次に、サラリーマンなどの個人の方が、新規に法人を設立して不動産投資を行うという形態があります。既に個人で不動産投資をおこなっている方が、法人を設立する場合もこれに含まれます。

さらに、新規に法人を設立して不動産投資を行う場合であっても、不動産を法人で取得する所有型で行うケースと、不動産は個人で取得するものの、管理のみを法人で行う管理型で行うケースがあります。

この記事では、法人名義で不動産を取得して不動産投資を行うケースを念頭に、個人名義で行うケースとの比較をしていきます。

サラリーマンなど個人の方は、不動産投資は個人名義で行うことが多いでしょう。敢えて法人を設立し、手間やコストをかけてまで法人名義で不動産投資を行うメリットはあるのでしょうか。

そこで、以下では、個人名義で不動産投資を行うデメリットと、法人名義で不動産投資を行うメリットに重点を当てて、両者のメリット・デメリットを比較していきます。

個人名義の不動産投資は、規模が小さい方や給与収入が多い方にはメリットがあります。しかし、規模を大きくしていくにつれてデメリットが大きくなってくるといえます。以下で詳しく説明していきます。

不動産投資の規模が小さい場合、余計な手間やコストがかからないメリットがあります。法人を設立したり運営したりする手間やコストは、小規模で運営している際には軽視できません。

個人の給与収入が多い場合にも、個人名義の不動産投資には損益通算などの利用によって税制上のメリットがあるケースもあります。

損益通算とは、所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。

例えば、マンション投資などで建物価格が残っており減価償却費が大きいケースでは、キャッシュフローが出ていても不動産所得が赤字になることがあります。個人所得税の計算では、給与所得と不動産所得の赤字を相殺することが可能です。

所得税は累進税率制度によって所得が上がるにつれて税率も上がる仕組みになっています。最大45%まで税率が上がってしまい、法人税の実効税率29.74%と比べてかなり高くなっています。

また、個人の所得税では減価償却費が強制償却となっていることや、家事関連費の計上につき事業にかかる部分の按分計算が必要になることから、経費の調整が難しくなるデメリットもあります。

法人名義で不動産投資を行う場合、税制面でのメリットがあり、投資規模の拡大などにも有利に働くといえます。以下で、デメリットと併せて解説します。

法人で不動産投資をおこなっていると、経費計上のコントロールがしやすくなります。個人では減価償却費の調整ができませんが、法人の場合は、限度額の枠内で任意に計上額を調整することが可能です。

また、法人は個人よりも経費として認められる範囲が広く、事業に必要な支出であれば、損金計上が認められるケースが多くなります。そのほか、親族を役員にして役員報酬を支払うことで、法人利益の圧縮と所得分散を図ることが可能になります。

その他、役員が退職した場合には、役員退職金を支払って損金計上することもできます。ただし、役員としての勤務実態があることが前提となります。

このように、法人名義の不動産投資が税制面で個人名義よりも有利であることから、決算上での利益が残りやすくなり、財務諸表の数値が良くなる傾向があります。

財務諸表の数値が良化することで金融機関も融資に積極的になりやすくなり、結果として不動産投資の拡大スピードに影響が出てくる可能性があります。

法人名義のデメリットは、法人の運営には最低限の費用がかかることです。法人の帳簿作成から毎年の税務申告まで個人がこなすのは難しく、手間もかかります。

なお、税理士などの専門家に依頼すると20万円~30万円程度の費用がかかるため、不動産投資の規模が小さいと投資効果を大きく圧迫することに繋がります。その他、利益が出ていなくても、法人住民税均等割と呼ばれる税金が最低7万円かかります。

これらの費用や法人運営の手間を勘案しても税制上のメリットが得られる投資規模でないと、不動産投資を法人名義で行う必要性が薄いと考えられます。

法人名義で不動産投資を検討するケースとしては、主には自営業者・会社役員ですでに自己所有の法人のある方や、不動産投資の規模が大きい方、今後規模拡大を視野に入れている方が該当すると言えるでしょう。

法人名義にすることで、経費計上の幅が広がり税制上の様々なメリットを受けられる可能性が高まります。しかし、不動産投資だけで法人運営の手間や経費を超えるメリットを受けるには、多額の投資資金を活用した資産運用が必要となります。

そのため、すでに法人を所有しており、会社登記費用、法人住民税、税理士報酬などの費用を支払っているケースでは、不動産所有に対するコストに大きな影響を与えないため、検討しやすいケースであると言えます。

その他、不動産投資の規模が大きい、もしくは今後の規模拡大が予想される場合においては、新規に法人設立をすることによるメリットはあると言えるでしょう。ただし、法人で融資を受けるためには財務諸表の数値を良化させておく必要があります。

■駐車場   ―
■バイク置場 22台/月額330円
■駐輪場   4台/月額5,500円
―――――――
■設 計   株式会社ヒロ・デザイン・オフィス
■施 工   エミアス株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(小型犬:敷1積増、猫:敷2積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.25㎡~25.72㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区横川3-11-7
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月
(※2022年7月末迄の申込に限る)

■物件名フリガナ
クオリタスオシアゲ
QUALITAS押上

■近隣周辺施設情報
ローソン・スリーエフ墨田横川三丁目店まで約190m
ローソンストア100業平店まで約230m
セブンイレブン墨田区横川5丁目店まで約500m
ビッグ・エー 墨田業平店まで約450m
東武ストア業平店まで約500m
肉のハナマサ 錦糸町店まで約600m
どらっぐぱぱす横川店まで約150m
墨田クリニックまで約190m
社会福祉法人賛育会賛育会病院まで約400m
本所郵便局まで約600m
墨田区横川出張所まで約260m
警視庁本所警察署まで約200m
押上温泉大黒湯まで約80m
業平公園まで約180m

総戸数 22戸
築年月 2022年6月
物件名 クオリタス押上
所在地 東京都墨田区横川3-11-7
賃料 94,000円 – 107,000円
管理費 15,000円 – 15,000円
間取り 1K – 1K
専有面積 25.25m2 – 25.72m2
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩5分
都営浅草線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩7分
東武伊勢崎線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩7分
東京メトロ半蔵門線「錦糸町駅」徒歩11分
JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩11分
構造規模 地上7階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

モディア市ヶ谷セカンドオピニオン

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(27.29㎡~58.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都新宿区払方町2-1
概 要 地上6階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■206号室対象/キャンペーンE/適用可
■206号室対象/フリーレント1ヶ月
■206号室対象/実質フリーレント2.5ヶ月

■204号室対象/キャンペーンE/適用可
■204号室対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■307号室対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
モディアイチガヤ

■近隣周辺施設情報
新宿区立牛込第三中学校まで約440m
新宿区立愛日小学校まで約360m
新宿区立あいじつ子ども園まで約380m
東京逓信病院まで約1180m
柳町病院まで約890m
納戸町公園まで約390m
まいばすけっと牛込神楽坂駅西店まで約410m
キッチンコート神楽坂店まで約540m
セブンイレブン市谷砂土原町店まで約200m
ファミリーマート市谷田町店まで約430m
クリエイトエス・ディー新宿牛込北町店まで約270m
ウエルシア新宿牛込店まで約520m

総戸数 37戸
築年月 2019年2月
物件名 モディア市ヶ谷
所在地 東京都新宿区払方町2-1
賃料 146,000円 – 149,000円
管理費 10,000円 – 15,000円
間取り 1DK – 1DK
専有面積 30.55m2 – 30.55m2
最寄駅 都営大江戸線「牛込神楽坂駅」徒歩6分
東京メトロ南北線「市ケ谷駅」徒歩7分
都営新宿線「市ヶ谷駅」徒歩7分
都営大江戸線「牛込柳町駅」徒歩8分
JR中央・総武線「飯田橋駅」徒歩10分
構造規模 地上6階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可

フェリシア日本橋人形町セカンドオピニオン

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   富士技術サービス一級建築士事務所
■施 工   東葛工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.52㎡~25.52㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都中央区日本橋人形町2-32-6
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
フェリシアニホンバシニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
ホームセンターコーナン江東深川店まで約1780m
中央区立日本橋中学校まで約980m
中央区立有馬小学校まで約430m
人形町保育園まで約220m
浜町公園まで約140m
セブンイレブン日本橋人形町2丁目店まで約270m
大成堂薬局まで約150m
浜町センタービルクリニックまで約320m
興産信用金庫人形町支店まで約260m
中央人形町二郵便局まで約210m

総戸数 23戸
築年月 2022年6月
物件名 フェリシア日本橋人形町
所在地 東京都中央区日本橋人形町2-32-6
賃料 117,000円 – 188,000円
管理費 0円 – 0円
間取り 1R – 1LDK
専有面積 25.52m2 – 40.02m2
最寄駅 東京メトロ日比谷線「人形町駅」徒歩4分
都営浅草線「人形町駅」徒歩4分
都営新宿線「浜町駅」徒歩6分
東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩6分
都営浅草線「東日本橋駅」徒歩9分
構造規模 地上10階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

アスティーレ原宿セカンドオピニオン

■駐車場   ─
■バイク置場 ─
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社AE総合計画
■施 工   株式会社ピーエス三菱
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(35.06㎡~41.17㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都渋谷区千駄ヶ谷2-3-2
概 要 地上4階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アスティーレハラジュク
ASTILE原宿

■近隣周辺施設情報
原宿アルタまで約610m
オーケーディスカウントスーパーマーケット千駄ヶ谷店まで約450m
ミニコープ千駄ヶ谷店まで約490m
まいばすけっと神宮前2丁目商店街店まで約630m
セブンイレブン原宿外苑店まで約250m
オーエスドラッグ原宿店まで約490m
渋谷区立千駄ヶ谷小学校まで約90m
東海大学医学部付属東京病院まで約1060m
毛利医院まで約580m
北参道ふれあい公園まで約590m

総戸数 16戸
築年月 2022年3月
物件名 アスティーレ原宿
所在地 東京都渋谷区千駄ヶ谷2-3-2
賃料 215,000円 – 235,000円
管理費 10,000円 – 10,000円
間取り 1R – 1LDK
専有面積 35.06m2 – 40.01m2
最寄駅 東京メトロ副都心線「北参道駅」徒歩5分
JR山手線「原宿駅」徒歩10分
JR中央・総武線「千駄ケ谷駅」徒歩10分
都営大江戸線「国立競技場駅」徒歩10分
東京メトロ副都心線「明治神宮前〈原宿〉駅」徒歩12分
構造規模 地上4階 地下1階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

モディア代々木レジデンスセカンドオピニオン

■駐車場   有(平置式)月額44,000円
■バイク置場 有/月額2,200円
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.69㎡~46.77㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都渋谷区代々木2-38-1
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
モディアヨヨギレジデンス
MODIER YOYOGI RESIDENCE

■近隣周辺施設情報
紀伊國屋サザンシアターまで約690m
まいばすけっと代々木2丁目店まで約50m
マルマンストア南新宿店まで約380m
新宿タカシマヤまで約590m
ファミリーマート南新宿駅前店まで約140m
セブンイレブン渋谷代々木2丁目店まで約210m
代々木二郵便局まで約340m
デニーズ南新宿店まで約70m
シティバンク新宿南口支店まで約550m
JR東京総合病院まで約320m
新宿中央公園まで約1200m
新宿警察署まで約1200m
スターバックスコーヒー新宿マインズタワー店まで約270m

総戸数 64戸
築年月 2021年9月
物件名 モディア代々木レジデンス
所在地 東京都渋谷区代々木2-38-1
賃料 129,000円 – 218,000円
管理費 8,000円 – 10,000円
間取り 1K – 1LDK
専有面積 25.69m2 – 43.06m2
最寄駅 都営新宿線「新宿駅」徒歩5分
JR山手線「新宿駅」徒歩5分
JR中央・総武線「新宿駅」徒歩5分
JR埼京線「新宿駅」徒歩5分
JR湘南新宿ライン「新宿駅」徒歩5分
構造規模 地上12階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

テラス森下セカンドオピニオン

■駐車場   1台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 6台/月額5.500円
■駐輪場   64台/月額330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.39㎡~40.41㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐車場
  • バイク置き場
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都墨田区菊川1-9-13
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■1K対象/フリーレント3ヶ月
■1K対象/実質フリーレント4ヶ月

■1LDK対象/フリーレント2ヶ月
■1LDK対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
テラスモリシタ

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約230m
マルエツ菊川店まで約470m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約20m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約80m
セブンイレブン墨田菊川1丁目店まで約260m
くすりの福太郎森下駅前店まで約450m
くすりの福太郎菊川店まで約510m
墨田菊川郵便局まで約400m
深川警察署森下交番まで約170m
森下三丁目第一児童遊園まで約210m
ほっともっと森下店まで約100m
すみだ中和こころ保育園まで約240m
中和小学校まで約350m

総戸数 55戸
築年月 2020年3月
物件名 テラス森下
所在地 東京都墨田区菊川1-9-13
賃料 98,000円 – 164,000円
管理費 10,000円 – 15,000円
間取り 1K – 1LDK
専有面積 25.39m2 – 40.50m2
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩4分
都営大江戸線「森下駅」徒歩6分
都営新宿線「森下駅」徒歩6分
東京メトロ半蔵門線「清澄白河駅」徒歩14分
JR中央・総武線「両国駅」徒歩20分
構造規模 地上12階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ

グランパセオ蒲田セカンドオピニオン

■駐車場   ─
■バイク置場 ─
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.42㎡~54.83㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

  • エレベーター
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • TVドアホン
  • 駐輪場
  • 敷地内ゴミ置き場
  • 内廊下
  • 24時間管理
  • 防犯カメラ
  • BS
  • CS
  • CATV
  • インターネット無料

キャンペーン情報
礼金0仲介手数料無料フリーレントキャンペーン中です。
【①.キャンペーンA~Eの適用は要確認下さい】
【②.各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③.契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住 所 東京都大田区蒲田4-18-18
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1K住居対象/キャンペーンE/適用可
■1K住居対象/フリーレント2ヶ月
■1K住居対象/実質フリーレント4ヶ月

■2LDK住居対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
グランパセオカマタ
GRAN PASEO蒲田

■近隣周辺施設情報
あすとウィズまで約220m
ライフ京急蒲田駅前店まで約230m
ファミリーマートサンズ京急蒲田駅西口店まで約140m
セブンイレブン大田区蒲田あやめ橋店まで約220m
ダイモン薬品まで約210m
Olympic蒲田まで約300m
まいばすけっと蒲田4丁目店まで約130m
ローソンストア100蒲田本町店まで約460m
芦田整形外科クリニックまで約80m
蒲田一郵便局まで約850m

総戸数 39戸
築年月 2022年2月
物件名 グランパセオ蒲田
所在地 東京都大田区蒲田4-18-18
賃料 105,000円 – 263,000円
管理費 10,000円 – 12,000円
間取り 1K – 2LDK
専有面積 25.42m2 – 54.83m2
最寄駅 京急本線「京急蒲田駅」徒歩2分
京急空港線「京急蒲田駅」徒歩2分
JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩9分
東急多摩川線「蒲田駅」徒歩9分
東急池上線「蒲田駅」徒歩9分
構造規模 地上15階 RC造
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ