\一棟アパートの多くは木造であるため、基本的に法定耐用年数は22年となります。新築であっても融資期間はこの法定耐用年数を目安に設定されることが多く、融資期間が短くなって月々の返済額が多額になる傾向があります。

返済のシミュレーションが厳しくなることから、アパート経営でフルローンを組むのは、マンション投資に比べると厳しいといえるでしょう。

ただし、アパート経営では、マンション投資に比べると全体価格に占める土地の割合が高くなります。そのため、路線価が高く、賃貸需要の多い立地のアパートを選ぶことで、資産性を高く評価され、場合によってはフルローンが受けられることがあります。

さらに、給与収入や金融資産などの属性が高い場合、それらが返済原資の一部として評価されることで、フルローンが組めるケースもあります。不動産投資の実績があれば、その家賃収入や資産が評価され、より良い融資条件でローンを組める可能性を高められるでしょう。

いずれのケースでも、月々の返済額が大きいため、家賃収入に代わる返済原資として充分であると評価されることが重要と言えます。

フルローンを組んで不動産投資をおこなうと、キャッシュフローを悪化させて様々なリスクを増大させるおそれがあります。アパート経営では、投資額が大きくなり、返済期間も比較的短いため、これらのリスクがより顕在化しやすく注意を払う必要があるといえます。

アパート経営では、投資額が大きくなり返済期間が短い傾向があるため、キャッシュフローの悪化が深刻になるおそれがあります。

このことを検証するために、5,000万、利回り8％の新築アパートを、金利2.5％、返済期間25年でフルローンを組んで購入した場合のシミュレーションを行ってみます。すると、おおよそ下記のようになります。

このケースでの返済比率は約68％に上ります。空室リスクを考慮すると、家賃収入のみでローンを返済していくのは厳しい状態であると考えられます。

維持管理費も家賃収入の10～20％程度かかることから、経年劣化による家賃下落によって赤字になる可能性もあり、大規模修繕や金利上昇などのリスクに耐える余裕がない状態であることが分かります。

アパート経営では、全体価格に占める建物割合が低いうえに、ローン元本返済額が大きいため、キャッシュフローが少ない割に利益が大きくなり、税金が高くなる傾向があります。

上述の5,000万のアパートをフルローンで購入した場合において、建物価格2,000万とし、毎月のキャッシュフローと税金のかかる利益を比較してみましょう。

毎月のキャッシュフローは、家賃収入―管理費―借入金元本・利息支払額＝56,000円となります。これに対して、税金のかかる毎月の利益は、家賃収入―管理費―借入金利息額―減価償却費＝100,000円となります。

表をみると、キャッシュフローと税金のかかる利益との差額は、借入金元金返済額と減価償却費との差になっていることが分かります。

このように、フルローンのアパート経営では減価償却費が借入金元金返済額を上回ることが多いため、キャッシュフローの割に税金がかかってしまい、賃貸経営を圧迫していくリスクが高いといえます。

しかし、家賃収入以外の属性が高く、手元資金に余裕がある状態であれば、できる限り自己資金を減らすことなく不動産投資を拡大するのも戦略の一つです。

ローン返済後も見据えた長期的なスパンで投資計画を立てているのであれば、キャッシュフローが一気に改善するというメリットもあります。

アパート経営でフルローンを組む際、家賃収入に対する返済比率は高くなることは避けられません。そこで、給与収入や他の不動産・株式配当などの資産運用による収入を合わせた全体の収入に対する返済比率を抑えるように注意しましょう。

手元資金を確保し、万一のリスクに対応する余力を持つことも重要です。余剰資金で行うなど、リスクに対処してもなお生計を圧迫しない程度の余力を保てることを基準にしましょう。

アパートの家賃下落は、法定耐用年数経過時までに15％程度下落する傾向にあります。また、修繕リスクのうち、必要となる可能性が高い外壁・屋根塗装には、数100万の費用がかかります。金利上昇リスクも1％程度の上昇リスクを見積もっておくとよいでしょう。

これらのリスクを数値化してシミュレーションをおこない、ローン返済が完了するまで全体収入と比較してキャッシュフローが厳しくならないか、手元資金は充分か、について綿密に推計することが大切であるといえます。

■駐車場　　　有/月額30,800円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　有限会社キューオーエルクリエイション一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1R～1LDK（25.81㎡～40.95㎡）

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※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

• エレベーター
• オートロック
• 宅配ボックス
• TVドアホン
• 駐車場
• バイク置き場
• 駐輪場
• 敷地内ゴミ置き場
• 24時間管理
• 防犯カメラ
• BS
• CS
• CATV
• インターネット無料

キャンペーン情報

礼金0＋仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①．キャンペーンＡ～Ｅの適用は要確認下さい】
【②．各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
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住　所　東京都大田区南雪谷2-1-15
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アジールコートユキガヤオオツカ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン大田区南雪谷1丁目店まで約100m
ファミリーマート雪谷大塚店まで約190m
スーパーオオゼキ雪が谷店まで約280m
東急ストア雪が谷店まで約250m
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雪ケ谷診療所まで約110m
モスバーガー雪谷大塚店まで約90m
中華食堂日高屋雪が谷大塚南口店まで約130m
警視庁 田園調布警察署まで約600m
大田南雪谷郵便局まで約260m
雪谷税務署まで約120m
調布幼稚園まで約350m
大田区立雪谷小学校まで約450m
清明学園中学校まで約500m

総戸数	38戸
築年月	2022年5月
物件名	アジールコート雪が谷大塚
所在地	東京都大田区南雪谷2-1-15
賃料	94,500円 – 165,000円
管理費	10,000円 – 15,000円
間取り	1K – 1LDK
専有面積	25.81m2 – 40.95m2
最寄駅	東急池上線「雪が谷大塚駅」徒歩2分 東急池上線「石川台駅」徒歩9分 東急池上線「御嶽山駅」徒歩12分 東急目黒線「多摩川駅」徒歩19分 東急東横線「多摩川駅」徒歩19分
構造規模	地上14階 RC造
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ