不動産の売却をする際は、まず不動産会社に査定を依頼します。その際の査定は、簡易査定と訪問査定の2回に分けて行われます。

簡易査定は不動産の物件情報やエリアの情報から、机上で価格を試算する方法です。不動産会社が物件の積算評価額や過去の取引事例、周辺の家賃相場などから価格を机上で計算し、売主がその価格で話を進めても良いと思った場合は、不動産会社の担当者が物件を見に行き、より詳しく価格を査定します。

価格査定後、売り出し価格を決めたら、不動産会社に募集広告を出してもらう形となります。しかし最終的に不動産を売却する際の成約価格は、査定価格をもとにした売値のままとは限りませんので、認識しておきましょう。

募集広告を見た買主が不動産会社に問い合わせ、内覧などを経て契約まで至る流れになりますが、その間に買主が値下げ交渉をしてくる可能性があります。その内容や条件によっては、価格を下げて売却するという判断を行う場合もあるでしょう。

この際やみくもに値下げをしてしまうと、売却後に、思ったより手元に残るお金が少なかった、という状況になる可能性もあります。このようなことにならないためには、売却の計画を立てる際に、いくらまで値下げに応じられるかを考慮して計画することが大切です。

不動産会社に査定を依頼した場合に提示される価格は、全て同じというわけではなく、会社によって査定価格は異なります。仮にある不動産会社が査定した価格が適正価格と大きくかけ離れている場合、自分でおおまかな査定価格を知らなければ、気付かずにそのまま話を進めてしまう可能性があります。

適正価格と大きく異なる価格で話を進めてしまわないためにも、あらかじめ自分で相場価格を把握しておくことが大切です。これによって、長期間売れない状況に陥ったり、必要以上に安く売ってしまったりすることを防げるようになります。

適正価格を知っておくメリットには、不動産会社とのやり取りの際だけではなく、買主との交渉にも役に立つことが考えられます。買主から価格交渉をされた際に、物件の適正価格を事前に知らなければ、売却を優先するあまり、むやみに価格を下げてしまう可能性があります。

しかし、自分で価格を試算している場合は、納得できなければ価格交渉に応じない選択肢が取りやすくなります。

買主は価格を下げたいと考えるので、中には妥当性のない値下げ交渉をしてくる場合もあります。そういった交渉に流されないためにも、自分で査定価格を試算しておくことは役に立つと言えるでしょう。

不動産の適正な売却価格を知るにはどのような方法があるのでしょうか。具体的な方法について見てみましょう。

もし、付き合いのある不動産会社があるなら、マンションの売却価格がいくらになるのかを聞いてみると良いでしょう。ただし、どの程度本格的にヒアリングするかで、査定の仕方も変わってくると考えられますので、大まかに知りたいのか、それとも価格が良ければ売却を考えているのかなど、売却への意向を伝えて依頼するようにしましょう。

なお、不動産会社によって事業内容が違いますので、売買を本格的に行っているかどうかを調べてから確認をするようにしましょう。また、本格的に売却活動をする際は、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。

大手の不動産情報サイトで、エリアや築年数、広さなどで絞って類似している物件の価格を調べることで、自分のマンションの大まかな価格を知ることができます。また、サイトによっては詳細な設定をして相場を調べることができるものもあります。

ただし物件によっては相場価格とはかけ離れた売主の希望価格で販売されている場合もあるため、サンプル数によっては実際にその価格でニーズがあるのかどうかがわかりにくい可能性もあります。

一社ずつ不動産会社に査定を依頼するのは大きな手間がかかりますが、一括査定サイトならサイト上で個人情報と物件情報を入力するだけで、すぐに査定結果を受け取ることができます。無料で利用できますので、活用を検討してみると良いでしょう。

次に、不動産価格を試算する方法について見てみたいと思います。不動産の特徴に合わせて3種類の計算方法がありますので、どのようなものかを見てみましょう。

原価法とは同じ物件を建てるのにいくらかかるか、という再調達価格を出し、それを築年数の経過によって老朽化し価値が下がっている分を差し引いて価格を算出する方法です。この方法で算出された価格を積算価格と言います。原価法は主に金融機関が物件の評価を出す際に使う計算方法です。

取引事例比較法は、物件自体の価格ではなく、周辺の類似物件の取引価格をもとに、個別の要因を考慮して価格を出す方法です。この方法は主に自宅として使用する住宅を査定する際に使われる方法です。この方法で算出された価格のことを比準価格と言います。

収益物件の価格を算出する際に使われる計算方法です。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。どちらも得られる収益から価格を試算しますが、現状の収益から出す方法が直接還元法、将来得られるであろう収益から逆算して現在の物件価格を出す方法がDCF法になります。以下に計算式を記載しておきます。

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　2台/月額2,200円
■駐輪場　　　34台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社叶アーキテクト
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.47㎡～32.19㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

建物設備

• エレベーター
• オートロック
• 宅配ボックス
• TVドアホン
• 駐車場
• バイク置き場
• 駐輪場
• 内廊下
• 24時間管理
• 防犯カメラ
• BS
• CS
• CATV
• インターネット無料

キャンペーン情報

礼金0＋仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①．キャンペーンＡ～Ｅの適用は要確認下さい】
【②．各部屋毎にキャンペーン内容が異なります】
【③．契約完了後→即日、ご指定口座へ振込還元】
※諸条件・詳細等は是非お問合せ下さいませ。

住　所　東京都江東区東陽1-34-12
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンストウヨウチョウフェリズ
S-RESIDENCE東陽町feliz

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート江東東陽1丁目店まで約200m
ローソンストア100東陽1丁目店まで約230m
まいばすけっと東陽1丁目まで約210m
まいばすけっと木場駅前まで約500m
ゴールドジム東陽町スーパーセンターまで約650m
岡本内科クリニックまで約600m
江東洲崎橋郵便局まで約290m
江東塩浜郵便局まで約650m
みずほ銀行木場駅前出張所まで約600m
京葉銀行東陽町支店まで約450m
木場洲﨑神社まで約750m
江東区保健所まで約350m
江東区立南陽小学校まで約130m
東京都立深川高等学校まで約650m

総戸数	34戸
築年月	2022年3月
物件名	エスレジデンス東陽町フェリズ
所在地	東京都江東区東陽1-34-12
賃料	101,500円 – 107,500円
管理費	10,000円 – 10,000円
間取り	1R – 1K
専有面積	25.47m2 – 26.69m2
最寄駅	東京メトロ東西線「東陽町駅」徒歩9分 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩9分 東京メトロ東西線「門前仲町駅」徒歩21分 都営大江戸線「門前仲町駅」徒歩22分 東京メトロ東西線「南砂町駅」徒歩22分
構造規模	地上8階 RC造
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可