住宅ローンが支払えなくなった際には、選択肢の多い段階で早めの対策が重要になります。できれば滞納する前に行動を起こしましょう。

ローンを組んでいる家には金融機関が家を差し押さえる権利を設定しており、返済が滞った時には1ヶ月目に催告状・督促状が送付されます。

督促を受けても支払いが完了しない場合、返済を行う対象が金融機関から保証会社に代わり、分割返済の権利を失い一括返済を請求されてしまいます。このような状況を避けるためにも、ローンの滞納が起きそうな場合には早めの対策が重要となります。

なお、一括返済が行われなかった時には、保証会社が家を競売にかけることで債務を回収するシステムになっています。競売にかけられると住む場所がなくなってしまう上に、売却価格が安くなることでローンの残債を完済できる難易度が上がり、競売後も債務の返済が続く事態となります。

ローンを組んでいる金融機関にすぐ相談する事により返済計画を見直して貰える可能性があります。また、早めに売却を決断することでより高い価格での不動産売却ができる可能性があります。

返済方法を変更する際には手数料がかかりますが、金融機関や手続きによっては無料で行えるケースもあります。ただし、必ずしも希望通りに返済を変更できるとは限らないため、変更できない場合には別の対処法を検討しましょう。

現在ローンを契約している金融機関とは別の金融機関でローンを借り換える対処法です。

金利が高い時期に固定金利でローンを組んだ場合や返済金額が数千万円と多めに残っている、残りの返済期間が10年超で長いケースでは借り換えることで返済額を減らせる可能性があります。

借り換えは基本的に2ヶ月以上滞納した際には審査が通らない可能性が高くなりますので、早めに行動しましょう。

借り換えの際には手数料が必要となります。手数料を含めたローン返済のシミュレーションを行い、借り換えてもなお返済が厳しいと想定される場合には他の方法を考えましょう。

借り換え可能なローンを調べる方法として、「モゲチェック」というオンライン借り換えサービスがあります。モゲチェックでは、居住用の住宅ローンの借り換え手数料は無料（※離婚が関わる案件など一部を除く）となっており、オンラインで申し込みができることから、金利負担の削減が出来ないかどうか手軽に調べることが可能です。

ローンの残債は年に1回送付される残高証明書で確認できますが、残高が変わっている可能性があるため、正確な金額を知りたい方は金融機関の窓口で尋ねてみましょう。

物件の売却予想価格は不動産会社に査定を依頼する事で把握できます。不動産一括査定サイトなどで、複数の不動産会社へ査定を申し込んだ後、数社に絞り訪問査定を行ってもらいましょう。

なお、売却予想価格とローン残債を比較し、売却予想価格が上回った場合では資産価値がプラスの状態で、ローン残債が上回った時では資産価値がマイナスの状態となります。

オーバーローンである場合には、抵当権の解除のために残債の一括返済を行う必要があります。住宅ローンの滞納が起きている状況では一括返済が難しいため、任意売却を検討することになります。

ローン返済が困難であり借り換えや返済条件の変更も難しい場合には、住宅を売却し月々の負担を減らすという選択肢もあります。

売却したい場合には不動産会社に仲介を依頼しましょう。上述した不動産一括査定サイトで査定を行ってもらった不動産会社へ仲介を依頼することが可能です。

なお、オーバーローンで売却を行う場合、「任意売却」という売却方法を検討することになります。任意売却とは金融機関に抵当権を外してもらい、売却の可否や売却価格に許可を得た上で不動産会社の仲介により売却する仕組みです。

任意売却では売却価格は仲介売却と変わらず、売却後に残ったローンを無理のない返済計画に変更して貰える可能性があります。ただし、任意売却には金融機関の許諾が必要なため、債務状況によっては選択できない可能性もあります。

リースバックとは自宅を一旦所定の業者に売却した後、業者と賃貸借契約を結び賃貸住宅として住み続ける方法です。不動産会社の他に一般社団法人といった利益を求めない団体でもリースバックを取り扱っています。

リースバックは家に住み続けられるというメリットがありますが、業者によってはオーバーローンの住宅は不可といった一定の条件を満たす必要があったり、賃貸期間が決められているケースがあります。

その他、業者買取になるため、仲介で売却する場合と比較して「売却価格が安くなってしまう」「周辺の賃料相場よりも高くなる傾向がある」という点もデメリットです。住宅にこだわる必要がなく、売却を優先して考えている場合には通常の仲介売却・任意売却の方にメリットがあります。

支出は固定費を削減することで無理なく出費を減らせる可能性があります。電気代が高い家庭では電力会社を変える、スマートフォンの料金プランを見直すなどの方法で家計を見直してみましょう。

ローンの借り換えやリースバックなど対処ができた時でも、収支を見直し今後の家計についてシミュレーションを行うことは重要となります。定期的に家計の収支シミュレーションを行うことが大切です。

新型コロナウイルス感染症の影響により世帯収入が減少し住宅ローンの返済が困難になった場合、住宅金融支援機構では返済期間の延長や返済額を軽減するなどの特例措置を取っています。

金融庁では「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」の特則を設け、住宅ローンを始めカードローンなどの債務を抱える方が、一定の要件を満たした場合債務の免除・減額の申し出を行う事が出来ます。

■駐車場　　　760台
■バイク置場　59台
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
□1K～4LDK（41.00㎡～132.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

建物設備

• エレベーター
• オートロック
• 宅配ボックス
• TVドアホン
• 駐車場
• バイク置き場
• 駐輪場
• 敷地内ゴミ置き場
• 内廊下
• 24時間管理
• 防犯カメラ
• BS
• CS
• CATV
• インターネット
• 楽器可

キャンペーン情報

礼金0＋仲介手数料無料キャンペーン中です。
【①．賃料の最大33％／引越代を還元】
【②．引越し完了後→指定口座へ振込】
【③．限定キャンペーンとの併用不可】
※キャンペーン内容はお部屋により異なります。

住　所　東京都江東区東雲1-9
概　要　地上14階 地下1階 RC造
駐車場　760台
■14-1210／19-610号室限定
■さらに賃料0.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
シノノメキャナルコートCODAN
Shinonome Canal Court CODAN

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約430m
ワイズマート辰巳店まで約910m
セブンイレブン東雲1丁目店まで約460m
ローソン東雲1丁目店まで約320m
ファミリーマート東雲橋店まで約350m
ファミリーマート江東東雲1丁目店まで約40m
くすりの福太郎東雲店まで約120m
スーパービバホーム豊洲店まで約1530m
江東区立第二辰巳小学校まで約1040m
江東区立深川第五中学校まで約890m
たかすな内科胃腸内科クリニックまで約240m
東雲緑道公園まで約380m
江東東雲郵便局まで約690m

総戸数	1,712戸
築年月	2003年7月
物件名	東雲キャナルコートCODAN
所在地	東京都江東区東雲1-9
賃料	147,000円 – 299,000円
管理費	9,000円 – 15,000円
間取り	1R – 3LDK
専有面積	48.11m2 – 110.35m2
最寄駅	東京メトロ有楽町線「辰巳駅」徒歩9分 りんかい線「東雲駅」徒歩10分 ゆりかもめ「豊洲駅」徒歩14分 東京メトロ有楽町線「豊洲駅」徒歩14分
構造規模	地上14階 地下1階 RC造
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可

物件を探す前に、重視したい利益や最も避けたいリスクについて明確にすることが重要です。「価格が安い物件がいい」「とにかく利回りが高い物件がいい」などの漠然とした基準で物件を比較すると、どの物件がいいのかわからない状態に陥ってしまいます。

また、不動産会社に対して物件の情報をリクエストするときも、優先順位を明確にしておく方が的確な提案を受けられます。基準があいまいな状態で物件情報をリクエストすると、不動産会社もどの物件を勧めればいいのかわかりづらいためです。

なお、不動産投資で狙える利益には、賃料収入によるインカムゲインと、物件の売却益によるキャピタルゲインの2種類があります。海外不動産投資ではさらに、どの通貨で収入を得たいのか、資産性の高い物件はどの国にあるのかといった視点も必要になります。

そのほか、空室リスクや為替の変動リスクなど、許容できるリスクと抑えたいリスクとを考えておくことも重要です。

すでに社会や経済が成熟している先進国では、人口増加率やGDP成長率などが新興国よりも低めになっています。

先進国の成長の余地は新興国と比較すると小さくなる一方、先進国で投資すれば為替リスクやカントリーリスクなどを抑制できるメリットがあります。その一方で、新興国では先進国よりもハイリスクになるものの、キャピタルゲインがより大きくなりやすい将来性も持っています。

利益率を多少下げても比較的に低リスクの投資をするのか、リスクを許容した上でより大きな利益を狙うのか、投資の方向性によって適した投資対象国は異なります。

投資の方向性を定めて国をある程度絞り込んだら、次のステップは不動産会社選びです。海外不動産投資でも、個人の投資家が自ら物件を探すのは不可能ではありません。新興国でも、不動産売買に関するウェブサイトが整備されていることがあります。

しかし、先進国と新興国とのいずれかを問わず、個人の投資家が直接現地人の不動産業者と取引するのはハイリスクとなります。海外の不動産業者に関して情報収集するのはハードルが高く、不動産業者の見極めは難しいと言えるでしょう。

このため、初めて海外不動産投資を検討する段階では、まず日本の不動産業者を介して取引することを優先してみましょう。言語の壁によるコミュニケーションのリスクがなく、日本人同士であれば、商習慣の感覚が違うこともありません。

不動産会社を選ぶ際は、あらかじめ絞り込んでおいた国に進出している不動産業者を探すのが有効です。現地に進出している不動産業者を選べば、物件購入後に賃貸管理も委託できるほか、受け取れる情報の精度も高くなります。

不動産業者は無料セミナーを開催していることも多いので、複数のセミナーに参加して、不動産業者を比較してみると良いでしょう。

不動産業者を決めたら、目星をつけた国の中でエリアと物件とを絞り込みます。国を問わず、最も人が集まっている都市は首都であることが多く、豊富な賃貸需要が期待できます。しかし、人口増加を背景に首都では物件価格が高く、利回りが下がることもあります。

先進国では特に、首都や大都市圏以外のエリアにも着目して物件を比較するのが有効です。例えばアメリカでは、ハワイやロサンゼルスなど大都市以外でも、日本人が不動産投資できるエリアは複数あります。先進国の地方都市であれば、エリアによっては、首都圏より高い利回りも狙えます。

その一方で、新興国の地方都市で物件を選ぶ場合は要注意です。新興国の地方都市では、物件価格が安く高利回りを狙える一方で、その国の経済情勢などによる影響を受けやすくなります。

また、リゾート地でのホテル運用などを検討する場合は、海外情勢など外的要因によるリスクも上がる点に要注意です。

海外不動産投資で投資先の国やエリアを絞り込む時、比較を要するポイントや、情報収集に役立つウェブサイトなどについて解説します。

海外不動産投資では、その国の物件が今後値上がりするかどうか判断するための指標として、人口増加率の確認が役立ちます。日本は2021年時点ですでに人口増加率がマイナスになっていますが、海外にはプラスで推移している国も多くあります。

人口増加率は新興国ほど高い傾向があるものの、例えばタイのように、新興国でありながらも0%に近い水準まで下がっている国もあります。タイでは2015年〜2020年の平均人口増加率が0.3%です。

各国の人口増加率を確認するためには、国際連合のウェブサイトを利用してみましょう。

なお、各国を比較するためには人口密度も1つの指標になります。人口密度が高い国では、集合住宅の投資において高い入居率を期待できるためです。

特に新興国には、外国人が土地を所有できないよう規制されているため、投資対象がコンドミニアムだけという国も少なくありません。人口密度は世界銀行の統計で確認できます。

海外不動産投資で各国の将来性を見極めるためには、国民の年齢について比較するのが有効です。平均年齢や年齢中央値が若いほどその国には若い人が多いことを表し、将来の経済成長に期待ができます。

また、若い人が多い国では、生産年齢人口が多いため住宅の賃貸需要も旺盛になる傾向があります。反対に、年齢が高い国では少子高齢化が進んでいると考えられ、将来的な住宅需要に不安が残ります。

アメリカ中央情報局が運営するCentral Intelligence Agencyでは、各国の年齢中央値を確認可能です。なお、年齢中央値とは、最高年齢と最低年齢とのちょうど中間の値のことを指します。平均年齢とは異なる性質を持つものの、各国を比較するためには役立つ指標です。

各国の将来性を比較するためには、GDP成長率を確認するのが有効です。GDP成長率が高い国では、国民所得の向上や物価の上昇により、不動産価格と家賃の値上がりを期待できます。

キャピタルゲインを狙った投資をするのであれば特に、GDP成長率が高い国を選ぶのが重要です。GDP成長率を確認するためには、IMFのウェブサイトを参照するのが役立ちます。

海外不動産投資ではローンによる資金調達の難易度が国によって異なり、どこの国でも必ずローンを使えるというわけではありません。海外不動産は担保評価が難しいため、海外不動産投資に融資している日本国内の金融機関は少数派です。

その一方で、外国人投資家に対して融資している金融機関がある国もあります。ただし、海外の金融機関が外国人向けの融資について情報をオープンにしているケースは少ないため、ローンの利用を希望するのであれば、まずは不動産会社の担当者に相談してみると良いでしょう。

また、2021年4月時点の日本では金融緩和政策が続き、不動産投資ローンの金利も低水準になっています。しかし、海外では金利が高いこともあるので、条件に関して事前の確認が重要です。

海外不動産投資では、国内不動産と比較して不動産価格に関する情報を調べる難易度は高いと言えます。

その一方で、不動産価格の目安となる不動産価格指数の推移などは比較的容易に調べられます。不動産価格指数については、各国政府機関または中央銀行が公開しているためです。